Oplatí sa dávať zálohu na byt? Dohoda o zálohe pri kúpe bytu: vzor. Záloha pri kúpe bytu: pravidlá. Následky nesplnenia povinnosti

✅ zmenil som názor na predaj nehnuteľnosť - bez ohľadu na dôvod, pre ktorý to urobil;

✅ neprihlásili všetkých obyvateľov evidovaných v bytovom dome - v tomto prípade sa na byt hľadí vecné bremeno, pretože prihlásení ľudia v ňom majú právo bývať;

✅ nezaplatili účty za energie pred transakciou - podľa zákona môžete predať nehnuteľnosť iba bez dlhov za energie;

✅ pri uzatváraní predbežnej dohody o vklade uviedol úmyselne nepravdivé údaje - napríklad neinformoval, že byt má viacerých vlastníkov;

✅ porušil podmienky predbežnej dohody - napríklad nepripravil balík dokumentov na predaj;

✅ sa nedostavil v stanovenej lehote na podpis Hlavná zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností.

Vo všetkých vyššie uvedených prípadoch je predávajúci povinný nielen vrátiť celú výšku zálohy, ale rovnakú sumu aj zaplatiť. To znamená, že ako pokutu zaplatí dvojnásobok zálohy.

Zistite si to vopredako vrátiť zálohu za bytv prípade, že predávajúci poruší zmluvné podmienky. Kupujúci zvyčajne jednoducho oznámi predávajúcemu, že musí vrátiť peniaze. Ak predajca odmietne, musíte sa obrátiť so žalobou na súd – vo väčšine prípadov jej súd vyhovie.

Čo robiť pred prevodom zálohy, aby ste sa ochránili

❗ Skontrolujte doklady o bývaní.Keď urobíte záverdohoda o zálohe pri kúpe bytu, požiadať predávajúceho o doloženie všetkých dokladov k nehnuteľnosti. Ak niektoré dokumenty chýbajú – napríklad neexistuje výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností potvrdzujúci vlastníctvo, je lepšie transakciu odložiť. V opačnom prípade môže zhromažďovanie dokumentov trvať dlho.

❗ Získajte súhlas od manžela predávajúceho.Ak má predávajúci manžela/manželku, uistite sa, že získate notársky overené povolenie na predaj. V opačnom prípade bude manžel predávajúceho môcť počas rozvodu predložiť svoje práva na nehnuteľnosť do troch rokov po transakcii a súd bude rozhodovať o jeho strana .

❗ Skontrolujte, či existuje vecné bremeno. Ak bývanie je v ťarche, je lepšie kúpu odmietnuť. Požiadajte predávajúceho, aby najskôr odstránil vecné bremeno a potom odovzdajte peniaze.

❗ Skontrolujte, či boli zaplatené účty za energie.Ak nie, požiadajte predávajúceho, aby najprv zaplatil dlh, a potom mu dajte peniaze. Ak si kúpite nehnuteľnosť s dlhmi, budete ich musieť zaplatiť sami, a to sú ďalšie výdavky. Je lepšie pozrieť sa na potvrdenky osobne: dlhy na účtoch za energie nemajú vplyv na prevod vlastníctva v Rosreestr, takže nebudete upozornení na dlh.

❗ Skontrolujte, či je v byte niekto prihlásený.Ak áno, uveďte v zmluve povinnosť predávajúceho odhlásiť všetkých obyvateľov. V opačnom prípade budú mať právo v byte bývať aj po jeho odkúpení a nájomníkov nebudete môcť vykopnúť. Týka sa to najmä registrovaných maloletých.

Aký depozit sa vyžaduje pri predaji bytu?

Výška zálohy pri kúpe bytumôže byť čokoľvek - záleží na osobnej dohode medzi predávajúcim a kupujúcim. Jeho veľkosť je najčastejšie 5–10 % z hodnoty nehnuteľnosti. Napríklad, ak dom stojí 1 000 000 rubľov, môžete predajcovi zaplatiť 50 000 alebo 100 000 rubľov ako zálohu.

Malý vklad je výhodný pre predávajúceho aj kupujúceho. Ak náhle zmeníte názor na kúpu bytu, stratiť malú sumu nebude také urážlivé. A ak si predávajúci nesplní svoje povinnosti, bude musieť trochu vrátiť. Veľký vklad je pre vás nerentabilný a výhoda pre predajcu je diskutabilná. Ak kupujúci zaplatí veľa, predávajúci môže pripraviť dokumenty na transakciu a ponechať si peniaze, ak nákup odmietne. A v prípade porušení zo strany predávajúceho bude musieť vrátiť sumu dvakrát toľko.

Ako skladaťpredbežná dohoda o kúpe a predaji bytu s depozitom

Ako sme uviedli vyššie, legislatíva vyžaduje povinnú písomnú formu registrácia predbežná dohoda so zálohou. Musí byť podpísaný v niekoľkých kópiách: jeden pre každého účastníka transakcie.

Napríklad: kúpite byt vo vlastníctve jednej osoby. V tomto prípade potrebujete dve kópie: jedna zostane u vás, druhá u predajcu. Ak sú traja vlastníci, mali by byť vyhotovené štyri kópie zmluvy: po jednom pre predávajúcich a jedného kupujúceho.

Zmluva o zálohe na kúpu bytu - vzor 2018- musí obsahovať:

📃 Údaje o stranách. Uveďte údaje o kupujúcom a všetkých vlastníkoch nehnuteľnosti, ak ich je viacero. Zvyčajne napíšu priezvisko, meno a priezvisko, sériu a číslo pasu, miesto registrácie alebo skutočné bydlisko.

📃 Dátum ukončenia. V prípade sporov to pomôže preukázať, že zmluva bola uzavretá k určitému dátumu.

📃 Údaje o nehnuteľnostiach. Zmluva o vklade obsahuje adresu bytu, jeho katastrálne číslo, celkovú a obytnú plochu a náklady. V prípade záujmu môžete uviesť ďalšie informácie – napríklad číslo výpisu označujúce vlastníctvo nehnuteľnosti.

📃 SumaZáloha. Musí byť uvedený v číslach a dešifrovaný slovami.

📃 Postup prevodu peňazí. Uveďte, kedy a akým spôsobom kupujúci prevedie peniaze predávajúcemu. Napíšte napríklad údaje o bankovom účte alebo uveďte, že celá suma bude prevedená v hotovosti pri podpise zmluvy.

📃 Čas, počas ktorého to bude dokončenéobchod. Zadajte časový rámec, v ktorom musíte dokončiť základné dohoda nákup a predaj. Výhodne naznačiť konkrétne dátumy, napríklad do 31. októbra 2018, a nie frázu „do mesiaca“.

📃 Práva a povinnosti zmluvných strán. Napríklad musí byť uvedené, že kupujúci je povinný urýchlene zaplatiť zvyšnú sumu v rámci transakcie a predávajúci je povinný odovzdať byt v stave, v akom bol pri obhliadke.

📃 Vyššia moc. Malo by sa uviesť, čo možno klasifikovať ako vyššiu moc a ako ovplyvnia podmienky zmluvy.

📃 Dátum účinnosti. Zvyčajne sa uvádza, že dohoda nadobúda platnosť od okamihu jej podpisu.

📃 Titulky. Na konci dohody musia všetky strany uviesť podpisy a prepis - priezvisko s iniciálami.

Zmluvu o vklade môžete vypracovať sami alebo použiť štandardný vzor. Komustiahnite si štandardnú zmluvu o zálohe pri kúpe bytu, kliknite na odkaz.

Ako správne vyplniť zálohu pri kúpe bytu: aké ďalšie dokumenty sú potrebné

Aby mal vklad plnú právnu silu a nevznikli žiadne otázky o transakcii, okrem zmluvy musia byť vyhotovené ešte dva dokumenty: predbežná kúpno-predajná zmluva a potvrdenie

Predbežná kúpno-predajná zmluvavypracované pred hlavnou zmluvou. Uvádza všetky dosiahnuté dohody predávajúci a kupujúci . Označujú napríklad:

📝 cena bytu, výška zálohy, postup platby - napríklad si zapíšu údaje predávajúceho a podmienky prevoduPeniaze;

📝 zoznam dokumentov, ktoré je potrebné pripraviť na transakciu a načasovanie ich prípravy predajcom;

📝 zoznam nábytku a domácich spotrebičov, ktoré zostávajú v byte;

📝 načasovanie prevodu nehnuteľnosti na kupujúceho;

📝kto platí za notárske služby, prípravu ďalších dokumentov k transakcii a iné výdavky;

📝 údaje o nehnuteľnosti - celková a obytná plocha, číslo katastrálneho pasu, presná adresa a iné.

Potvrdenie o prijatí zálohy za bytpotvrdzuje, že predávajúci prijal zálohu v plnej výške. Je vypracovaný vo voľnej forme, ale dokument musí obsahovať tieto informácie:

📌 priezviská, mená, priezviská oboch strán transakcie - predávajúceho a kupujúceho; V prípade potreby môžete poskytnúť informácie o pase;

📌 registračné adresy a skutočné bydlisko oboch strán;

📌 označenie, že finančné prostriedky sa prevádzajú presne ako vklad, a nie ako záloha;

📌 výška zálohy - ako v zmluve, je uvedená v číslach a dešifrovaná slovami;

📌 podpisy oboch strán transakcie s prepisom - priezvisko a iniciály.

Dodatočnéotázky: čo ešte potrebujete vedieť

Ako vyzerá typická zmluva o vklade pri kúpe bytu??

Právna úprava nekladie prísne požiadavky na formu zmluvy o vklade: hlavný je jej obsah. Dokument je zvyčajne vytlačený na papieri, podrobnosti o oboch stranách a ďalšie dôležité informácie sú ručne vyplnené a podpísané.

Ako zložiť zálohu pri kúpe bytu?

Úplné pokyny sú uvedené vyššie. Stručné pokyny:

🤝 dohodnúť sa s predávajúcim na výške zálohy, načasovaní registrácie transakcie a ďalších podstatných podmienkach;

📋 skontrolujte pripravenosť dokumentov na transakciu, získajte súhlas manžela predávajúceho, uveďte iné dôležité nuansy;

📝 zostaviť a podpísať predbežnú kúpno-predajnú zmluvu, dohoda o zálohe a potvrdenke o prijímanie peňazí;

💰 peniaze odovzdajte pri podpise pokladničného dokladu.

Je to možnézáloha pri kúpe bytu s hypotékou

Zaplatenie zálohy pri kúpe bytus hypotekárnym úverom, materským kapitálom a ďalšími dodatočnými podmienkami je možné. Ide len o to, že zmluva o vklade okrem iných základných podmienok uvádza aj postup registrácie materského kapitálu, postup vyrovnania s predávajúcim pomocou hypotekárnych prostriedkov alebo iné nuansy v závislosti od toho, aké prostriedky použijete na nákup nehnuteľnosti.

Vracia sa záloha alebo nie pri kúpe bytu?v prípade vyššej moci?

Podľa článku 381 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie ak nie je možné splniť záväzky alebo sa obe strany dohodnú na ukončení zmluvy, zavedené záloha musí byť vrátená. Všetko ale závisí od dohody. Preto odporúčame špecifikovať možné okolnosti vyššej moci a ich dopad na podmienky transakcie v zmluve. Okolnosti vyššej moci zahŕňajú smrť predávajúceho alebo kupujúceho, poškodenie majetku - napríklad požiar bytu - a iné okolnosti vyššej moci, ktoré znemožnia splnenie záväzkov zo zmluvy.

Existujú 3 koncepty prvého vkladu finančných prostriedkov - záloha, záloha a záloha. Majú právne úplne odlišné významy, ktorých dizajn je tiež odlišný.

• Záloha– zabezpečenie záväzkov kupujúceho voči predávajúcemu (t. j. potvrdenie jeho vážnych úmyslov ohľadom kúpy bytu), ako aj časť ceny nehnuteľnosti, preddavok.Podľa podmienok zálohy, ak je jedným z strany nesplnia svoje povinnosti v jasne stanovenej lehote, potom zaplatí poškodenému penále. Pri porušení povinností zo strany kupujúceho má predávajúci právo ponechať si zálohu pre seba.
  V prípade, že predávajúci nesplní podmienky, kupujúci zaplatí zmluvnú pokutu vo výške dvojnásobku zálohy.V každom prípade záloha nie je vratná. Pokiaľ sa obchod neuskutoční a na vine nie je ani predávajúci, ani kupujúci. Potom sa zmluva ukončí a finančné prostriedky sa vrátia predchádzajúcemu vlastníkovi.
• Predplatené výdavky pri kúpe bytu flexibilnejší spôsob platby vopred. Predávajúci v prípade neúspešného predaja bytu kupujúcemu jednoducho vráti zálohovú platbu v plnej výške. Finančne netrpí ani jedna strana. Stiahnite si príklad štandardnej predbežnej dohody

Záloha aj depozit sa zohľadňujú ako súčasť celkových nákladov na bývanie.

• Sľub má trochu iný charakter. Kupujúci namiesto hotovosti dáva do záložného práva nehnuteľnosť s následnou bezpodmienečnou povinnosťou dlh splatiť. Vzor záložnej zmluvy

Výška zálohy a zálohy

Preddavok nemá jasne uvedenú požadovanú výšku. Ide o časť výšky ceny bytu, ktorá bude pre obe strany transakcie dosť významná a zároveň bude úmerná úsiliu predávajúceho alebo predávajúcich v bežných záležitostiach sťahovania, hľadania nového bytu. majetok a pod. Teda výška zálohy je prísne individuálna koncepcia medzi stranami transakcie, aj keď je obvyklé upraviť sumu v rozmedzí 5-10% nákladov na bývanie. Je dôležité, aby argumenty boli relevantné a podložené skutkovým stavom. Navyše v každom prípade bude môcť poškodený vrátiť zálohu v plnej výške.

Zálohu si zmluvné strany tiež určia na základe vzájomnej dohody. Čím väčšie sú náklady a túžba vlastniť tento konkrétny byt, tým väčšia je ponúkaná suma. Preto je ťažké odvodiť priemerné príklady vkladov v percentách.

Registrácia zábezpeky a vkladu

Záloha a záloha sú vyhotovené na papieri medzi predávajúcim a kupujúcim nezávisle. Notárske a právne služby nie sú potrebné. Hoci prítomnosť svedkov pri zostavovaní a podpisovaní takýchto záruk je povolená a podporovaná.

Zmluva o vklade obsahuje takéto pozície Ako:

• cena nehnuteľnosti;
• jeho charakteristiky - plocha, počet izieb, vlastnosti;
• adresa predávaného bytu;
• výška vkladu;
• informácie o stranách transakcie - celé meno, údaje o pase;
• lehoty na splnenie záväzkov zúčastnených strán.

Písomná predbežná zmluva tiež stanovuje podmienky transakcie nákupu a predaja, podmienky vrátenia a sankcie za odmietnutie transakcie.

Zástav sa často pripravuje za účasti notára. Záložná zmluva obsahuje mnoho pozícií, ktoré načrtávajú povinnosti strán – záložcu a záložcu – pred transakciou. Hlavné ustanovenia dohody:

• rozdelenie úloh strán - záložca a záložca;
• informácie o požiadavkách, ktoré záložné právo zabezpečuje, teda informácie o hlavnej zmluve;
• údaje o nehnuteľnosti, ktorá je predmetom záložného práva, popis presnej charakteristiky;
• či je možné nahradiť kolaterál, za akých podmienok;
• povinnosti, práva záložcu a záložného veriteľa podrobne (práva užívať predmet záložného práva záložcom, podmienky vrátenia, nevrátenia majetku a pod.);
• v akom pomere kryje založený majetok pohľadávky;
• aké riziká nesú obe strany, ako aj zodpovednosť;
• doby platnosti, podmienky zmeny a pod., údaje o zmluvných stranách transakcie.

Výborným dodatočným krokom by bolo poistenie nehnuteľnosti proti kolaterálu. K samotnému prevodu nehnuteľnosti dochádza po podpise záložnej zmluvy.

Vrátenie zálohy

Zánikom záložnej zmluvy s prihliadnutím na splnené záväzky oboch zmluvných strán prechádza predtým založený majetok na primárneho vlastníka - záložcu. Svoj vklad môžete vrátiť z iných dôvodov., ak to podmienky určené v zmluve umožňujú. Vo väčšine prípadov to všetko závisí od kolaterálu. Veď zakladanie rôznych druhov majetku, nielen nehnuteľností, je upravené samostatnými zákonmi. Právne vzťahy strán nemožno považovať ani za záložné.

Rôzne výdavky pri kúpe bytu

Okrem základných nákladov musí kupujúci počítať s dodatočnými výdavkami v procese vyhľadávania, transakcie a registrácie nehnuteľnosti na nového majiteľa.

1. Zvážte náklady na vypracovanie kúpnej a predajnej zmluvy, ktorá bude najmenej 3 000 rubľov alebo viac.
2. Ďalšími výdavkami sú štátny poplatok za registráciu bývania, ako aj samotná registrácia.
3. Ak kupujúci využije služby banky na zaplatenie predávajúceho, potom sú provízie a iné poplatky nevyhnutné. Najmä čo sa týka splátok hypotéky a pod., vtedy bude banka vyžadovať aj poistenie domácnosti a života majiteľa.
4. Manželské páry notársky overia vzájomnú zmluvu o predaji a kúpe bytu. Bez tohto dokladu je transakcia nemožná.
5. Splnomocnenie (ak je to potrebné) na podpísanie transakcie namiesto kupujúceho bude stáť menej ako 1 000 rubľov.
6. Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti niekedy so sebou prináša veľké výdavky. Najmä ak kupujete alebo predávate byt, ktorý zmenil vlastníka pred menej ako 3 rokmi z dôvodu dedenia, predaja a pod.

Realitné provízie: ako nepreplatiť

Na vyhľadávanie a registráciu možno budete potrebovať služby nehnuteľností alebo agentúr. Tu si treba vybrať: buď čas alebo peniaze. Buď si hľadáte byt sami, alebo zaplatíte peniaze a tento proces sa vykoná za vás. Takéto inštitúcie účtujú v priemere 3-6% nákladov na zakúpené bývanie. V skutočnosti to množstvo nie je malé. Okrem toho sa zvyčajne pripisujú náklady na niekoľko paralelných služieb a špecialistov, takže to bude drahšie, ako sa pôvodne sľubovalo. Obsahuje:

• sledovanie trhu s nehnuteľnosťami podľa parametrov zadaných kupujúcim;
• prehliadka bytu;
• kontrola a príprava dokumentov strán transakcie.

Na realitnom trhu, kde sa zúčastňujú agentúry s malými skúsenosťami a nováčikovia, sú podvody veľmi bežné. Preto je lepšie kontaktovať časom overené spoločnosti, hoci ich náklady sú vyššie.

Všetky poskytované služby musia byť špecifikované v zmluve medzi kupujúcim a agentúrou.

Preto všetky druhy ciel, daní a dodatočných nákladov platí kupujúci nezávisle a realitná kancelária s tým nemá nič spoločné.

Vopred prediskutujte s agentom služby, ktoré budú poskytnuté, ako aj prípadné doplnkové služby. Potom sa podpíše dokument o spolupráci.

Stáva sa 2 druhy taríf pre sprostredkovateľské služby:

• pevná sadzba za špecifické služby s akýmkoľvek typom nehnuteľností;
• percenta z nákladov na bývanie, najmä vysoké poplatky sú žiadané za predmestské nehnuteľnosti.

Ak agentúra pracuje na percentuálnom základe, potom zdôraznite otázku, z čoho bude vychádzať z očakávanej sumy a čo určuje zvýšenie sadzby. Veď pri takýchto transakciách je aj 1 % vážna suma.

Záver

V dôsledku toho majú finančné a právne problémy s transakciami s nehnuteľnosťami veľmi úzku súvislosť. Akékoľvek finančné transakcie by preto mali byť zdokumentované aspoň na papieri so vzájomnými podpismi. Už to sa stane silným argumentom v prípade nespokojnosti jednej zo strán alebo súdneho sporu.

Kaucia je zábezpeka, teda taká platba, ktorá by dala zmluvným stranám dôveru, že každý z nich splní svoje povinnosti uzavrieť zmluvu v budúcnosti alebo splnenie podmienok aktuálnej zmluvy.

Vážení čitatelia! Naše články hovoria o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, ale každý prípad je jedinečný.

Ak chcete vedieť ako presne vyriešiť váš problém - kontaktujte formulár online poradcu vpravo alebo zavolajte bezplatná konzultácia:

Ak predávajúci po ukončení predbežnej zmluvy naďalej zadržiava zálohu, predaj bude prijatý pravidlá o bezdôvodnom obohatení. Pozdĺž cesty za použitie cudzích prostriedkov sa účtuje úrok.

náklady podať žalobu na súd aby ste dostali svoje peniaze späť. S najväčšou pravdepodobnosťou bude o nároku prijaté kladné rozhodnutie. Všetko je priložené k reklamácii doklady potvrdzujúce skutočnosť, že peniaze boli prevedené a prijaté po vzájomnej dohode. Napríklad, predbežná kúpno-predajná zmluva podpísaná predávajúcim.

Konečne ste teda našli byt (dom, pozemok) svojich snov a už veselo plánujete, ako sa v novom domove usadíte: čo treba dokončiť a čo prerobiť... Poďte na zem na chvíľu vyriešiť niekoľko naliehavých problémov.
Najdôležitejšia otázka v tejto chvíli: potrebujete, aby vybraný byt išiel k vám. Môžete byť s bytom tak spokojný, že ste pripravený dohodnúť sa tu a teraz, ale to je v žiadnom prípade nemožné.
Po prvé, transakcia nákupu a predaja je uzavretá u notára, je nepravdepodobné, že vy a predávajúci ste pripravení okamžite bežať do notárskej kancelárie, aby ste uzavreli zmluvu o kúpe a predaji bytu.
Po druhé, ani jeden notár nepovolí dokončenie transakcie, ak chýba aspoň jeden doklad o predaji bytu.

Príprava týchto dokumentov môže predajcovi trvať týždeň alebo niekedy aj celý mesiac. Samozrejme, nie je zaručené, že sa v tomto období neobjaví kupujúci s výhodnejšou ponukou. Ak teda predávajúci nemá pripravené potrebné doklady na predaj bytu, o kúpe bytu v najbližších dvoch či troch dňoch nemôžete ani snívať.
Ako presvedčiť predajcu, že ste seriózny kupujúci a nie len ďalší zvedavý turista? Ako môžete dosiahnuť, aby predajca bytu, ktorý sa vám páči, prestal predávať? Ako sa vyhnúť podvodom a nečeliť tomu, že cena bytu sa v predvečer transakcie zvýši? Všetky tieto problémy je možné vyriešiť zložením zálohy na byt (nezamieňajte si to so zálohou alebo zálohou!)

Napriek tomu, že záloha je široko používaná prax, málokto z účastníkov transakcie, vrátane realitnej kancelárie, rozumie jej podstate.

Čo znamená depozit pri kúpe bytu?

Ide o sumu, ktorú jedna zmluvná strana poskytne druhej zmluvnej strane ako dôkaz o potvrdení zmluvy, ako predbežné opatrenie a na platby z nej splatné.

Inými slovami, ak chce kupujúci kúpiť produkt, dá predávajúcemu určitú sumu, aby predávajúci veril serióznosti jeho úmyslu, ak sa transakcia uskutoční, táto suma sa započítava do platby za tovar. Vklad je jednou z najstarších foriem zabezpečenia plnenia záväzkov, poznali ho už starí Rimania a aktívne sa využíva aj v modernom svete.

Vklad má 3 funkcie:

Zábezpeka (je stimulom pre dlžníka, aby riadne plnil podmienky zmluvy)
Evidencia (doklad o uzavretí zmluvy)
Platba (ak sú splnené podmienky zmluvy, záloha sa započítava do platby)

Realitná kancelária pri kúpe bytu spravidla okamžite upozorní klienta na zloženie zálohy za byt, ktorý sa mu páči, a ponúkne mu podpísanie zmluvy o zálohe. Ak sa kúpno-predajná transakcia vašou vinou neuskutoční (napríklad ste našli zaujímavejšiu možnosť a pod.), peniaze zostanú predajcovi. Ak predávajúci odmietne byt predať (napr. našiel kupca, ktorý ponúkol väčšiu sumu), bude vám povinný zaplatiť dvojnásobok zálohy. Na jednej strane je všetko jasné a zrozumiteľné. V praxi však môže nastať veľa problémov.

Sum

Napriek tomu, že výška depozitu nie je zákonom pevne stanovená, je zvykom skladať akontáciu vo výške 5% až 10% z ceny bytu. Výška závisí od benefitu, kupujúci sa napríklad riadi tým, že si túto možnosť chce nechať pre seba. Predávajúci trvá na zvýšení výšky zálohy v prípadoch, keď bola cena pri kúpe bytu (alebo predaji bytu) nafúknutá. V oboch situáciách sú strany zainteresovanými stranami záväznej transakcie.

Kto má prospech z minimálnej výšky vkladu?

Ak si klient nie je istý výberom, môže trvať na minimálnej výške vkladu, pravdepodobne hľadá lepšiu možnosť a je mu ľúto o výšku vkladu prísť.
V niektorých prípadoch môže predávajúci pri kúpe bytu trvať na minimálnej výške zálohy. Pravdepodobne za predpokladu, že cena bola pôvodne znížená a predávajúci chce byt predať inému kupujúcemu, ktorý ponúkne výhodnejšie podmienky.

Záloha, záloha alebo niečo iné

Prvá ťažkosť. Spravidla platíte zálohu na základe predbežnej dohody. Dôvody, prečo budú trvať na podpise tejto predbežnej dohody, môžu byť veľmi odlišné: realitný maklér je zvyknutý pracovať podľa tejto schémy, nikdy nezlyhal, nie sú pripravené dokumenty k bytu atď. Podľa článku 429 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie predbežná dohoda naznačuje vôľu strán uzavrieť dohodu o podmienkach stanovených predbežnou dohodou. Majetkové (peňažné) záväzky v tomto prípade nevznikajú. Navyše záloha zabezpečuje len zmluvy, ktoré nadobudli platnosť. Dostávame sa k záveru, že záloha pri kúpe bytu nemôže plniť všetky tri funkcie a prestáva ňou byť. Ak teda máte pochybnosti o výške zaplatenej sumy, súd bude túto sumu považovať za preddavok, ustanovenia o zálohe sa nepoužijú a nebudete môcť dostať dvojnásobok výšky zálohy, ktorú stanovuje zákon. .

Malo by sa pamätať na to, že keďže v rámci predbežnej zmluvy neexistuje platná dohoda o zálohe, znamená to, že odmietnutie transakcie nedáva predávajúcemu právo privlastniť si prijatú zálohu. Tieto peniaze vám musia byť vrátené, pretože inak dôjde k bezdôvodnému obohateniu (článok 1102 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Druhá ťažkosť. Záloha sa platí podľa zmluvy o sprostredkovaní. Pred začatím spolupráce s vami vás každý realitný maklér vyzve na podpísanie zmluvy o sprostredkovaní, podľa ktorej budú jeho služby ocenené určitou sumou. Obzvlášť prefíkaným maklérom sa zároveň darí vyberať zálohu od smolných klientov na byt, ktorý si ešte len plánujú hľadať. Výška zálohy je v tomto prípade pevná alebo na základe údajov o preferovanej nehnuteľnosti. Pamätajte, že to, čo je pre vás vyhlásené za zálohu, už nikdy v živote nebude. Túto sumu nemožno nazvať ani zálohou, pretože peniaze prijíma sprostredkovateľ, a nie predávajúci alebo oprávnená osoba. Tieto peniaze sú v podstate obohatením a možno ich vymáhať súdnou cestou vo Váš prospech na základe Ch. 60 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie

S takýmito realitkami je lepšie nejednať a neuzatvárať s nimi zmluvy o sprostredkovaní. V rámci zmluvy o obchodnom zastúpení k dohode o zálohe dochádza len vtedy, ak je uhradená priamo ako platba za služby realitnej kancelárie.

Obtiažnosť tri. Predávajúci dostane zálohu bez jej spísania. Takéto neopatrné nakladanie s peniazmi je zriedkavé, no aj tak stojí za zmienku. Žiaľ, existujú ľudia, ktorí sa dokážu rozlúčiť s peniazmi na základe „čestného priekopníckeho“ slova.

Zapamätajte si nasledovné:
Dohoda o vklade musí byť vyhotovená písomne ​​bez ohľadu na výšku vkladu (článok 2 článku 380 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
Ak nie je dodržaná písomná forma transakcie, nezbavuje to strany práva odvolať sa na svedectvo (článok 162 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);
Môžete sa pokúsiť zrušiť túto transakciu z dôvodu nedodržania zákona (článok 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Najdôležitejšie je mať na pamäti, že peniaze by sa mali prevádzať iba za prítomnosti vykonaných dokumentov, ktorých obsah odráža stav vecí.

Obtiažnosť štyri. Súdne. Pri posudzovaní depozitných vecí naše súdy veľmi často uznajú zálohu ako preddavok, keďže pri určovaní charakteru záväzku sú veľmi opatrné. Pre súd budú mať kľúčový význam potvrdenia, platobné doklady atď., ktoré potvrdzujú skutočnosť prevodu peňazí. Ak je v zmluve určená záloha, ale potvrdenka o tom nič nehovorí, súd môže peniaze považovať za preddavok.

V dokumentoch nezabudnite uviesť, že prevedené peniaze boli zálohou a nič iné.

Obtiažnosť päť. Ak boli záväzky splnené čiastočne, strácate právo požadovať vrátenie dvojnásobku zálohy. Žiaľ, od sovietskych čias sa vyvinula takáto súdna prax, v ktorej sa ustanovenia o zálohách v prípade nesprávneho plnenia záväzkov neuplatňujú. Napríklad si kúpite byt, no stále v ňom býva predávajúci alebo niekto iný. V zmluve musia byť uvedené podmienky vypratania bytu. Tieto povinnosti však nie sú splnené v stanovenom časovom rámci, čo môže každého ľutovať, keď sa s takýmto predajcom stretne. Počas súdneho konania sa môže ukázať, že predávajúci splnil časť povinností zo zmluvy, napríklad sa odhlásil, predložil doklady k bytu a pod., teda zmluva je čiastočne splnená aj s porušeniami a môžete požadovať dvojnásobný vklad len v prípadoch, keď zmluva nie je plne realizovaná.

Aby sme zhrnuli všetky vyššie uvedené skutočnosti, možno poznamenať, že:

zmluva musí byť uzatvorená len písomne ​​a len v rámci kúpno-predajnej zmluvy;
podmienky vkladu nadobudnú platnosť iba v prípade štátnej registrácie dohody, pretože zmluvu možno považovať za uzavretú až od okamihu jej registrácie;
Pri prevode zálohy by dokumenty a iné potvrdenia mali jasne uvádzať, že suma, ktorú prevádzate, je záloha.

Vo všetkých ostatných prípadoch budú sumy, ktoré prevediete ako záloha, považované za zálohu, čo má, samozrejme, aj svoje pozitívne stránky. Napríklad zálohová platba nemá bezpečnostnú funkciu a uzavretie zmluvy môžete kedykoľvek odmietnuť a požadovať vrátenie peňazí.

Kaucia podľa predbežnej dohody

O tom, ako správne zložiť zálohu na byt, si môžete prečítať, ale zatiaľ pripomeňme, že najspoľahlivejším spôsobom je prevod zálohy na základe predbežnej zmluvy (ľudovo sa táto zmluva niekedy nazýva „zmluva o vklade“, aj keď to nie je celkom správny názov).
Predbežná zmluva zaznamená prevod pevnej sumy predávajúcemu ako potvrdenie vašich vážnych úmyslov kúpiť byt; budú uvedené všetky dôležité podmienky nadchádzajúcej transakcie (podmienky na uzavretie hlavnej zmluvy, cena bytu, presný popis kupovanej nehnuteľnosti, aby sa predišlo prípadným nedorozumeniam). Aby bolo možné poistiť sa proti bezohľadným predajcom, predbežná zmluva by mala obsahovať sankcie pre predajcu v prípade nesplnenia jeho povinností. Napríklad, ak predajca poruší obchod, bude musieť vrátiť peniaze v dvojnásobnej výške.
Často dochádza k situáciám, keď ľudia chcú ušetriť na notárskych službách a previesť zálohu pri kúpe bytu pomocou banálnych potvrdení alebo pochybných zmlúv o zálohe, niekedy dokonca podmienečne. V takýchto prípadoch nemôže kupujúci ani predávajúci rátať s ochranou svojich záujmov a následky takéhoto neuváženého konania sa budú musieť dlho riešiť v súdnom konaní... Preto je dôležité mať na pamäti: pri vklade je dôležité vypracovať predbežnú zmluvu o kúpe a predaji bytu. Táto dohoda musí byť nielen spísaná písomne, ale aj notársky overená.

Veci na zapamätanie

Pred zložením zálohy si nezabudnite skontrolovať dostupnosť vlastníckych dokumentov k bytu a zistiť, kto je vlastníkom bytu. Ak je zmluva o úschove vyhotovená v notárskej kancelárii, overenie vykoná notár sám.

Vzhľadom na to, že záloha je pre podvodníkov tým najsladším sústom, snažte sa vyhnúť prevodu peňazí priamo predajcovi (najmä ak je výška zálohy pri kúpe bytu vysoká). Ak sa ukáže, že predajca je nepoctivý človek alebo, jednoduchšie povedané, podvodník, budete musieť prejsť súdnou cestou, kým dostanete svoje peniaze späť, to nepotrebujete, však? V tomto prípade Vám vieme poradiť nasledovné: zálohu si uschovajte v bankovej bezpečnostnej schránke alebo využite trezor realitnej kancelárie (možno za poplatok). Samozrejme, ide o dodatočné výdavky, no ak ide o veľké sumy, o ktoré by ste mohli prísť, radšej sa opatrujte.

V ktorých prípadoch je transakcia nezákonná?

Prevod zálohy na predajcu bude hrubým porušením, ak:

Žiadny pôvodný titulný dokument
-pri podpise predbežnej dohody nie sú prítomní všetci vlastníci bytov. Malo by sa pamätať na to, že ak bol byt zakúpený počas manželstva, vlastníkom nie je len manžel (manželka), ale aj druhý z manželov, hoci jeho meno v dohode nie je uvedené.
-ak dôjde k nelegálnej prestavbe bytu

V kontakte s

Posledná aktualizácia: 30.10.2017

Keď dôjde k rozhovoru medzi Predávajúcim a Kupujúcim bytu o uzavretí kúpno-predajnej transakcie ( je to o trhu), potom sa všeobecne uznáva, že kupujúci musí zaplatiť predávajúcemu Záloha (platba vopred), čím sa potvrdzuje jeho zámer kúpiť tento konkrétny byt. Bez takejto zálohovej platby sa zvyčajne Kupujúci neberie vážne.

Kupujúci má zároveň záujem evidovať zmluvy s Predávajúcim o budúcej transakcii. Potom byt stiahnu z trhu a ďalší záujemcovia oň už nebudú nikoho obťažovať. A samozrejme, obe strany transakcie sú znepokojené otázkou - ako správne vyplniť zálohu pri kúpe bytu?

Podmienky dohody (alebo zmluvy) o zálohe

Prevod zálohy za byt je vždy formalizovaný v písomnej forme . Dokument by mohol byť nazvaný ako "zmluva o vklade" alebo "zmluva o vklade". Nie je medzi nimi žiadny právny rozdiel, hlavné je, že slovo "vklad" musí byť uvedené v názve a v samotnom dokumente. To okamžite určuje právny základ dohody. Podmienky a pravidlá pre uplatnenie zálohy sú uvedené v zákone - v. Ak v zmluve nie je slovo „vklad“, suma sa uznáva Vopred (viac o tom nižšie).

Legislatívny význam zálohy sa scvrkáva na skutočnosť, že ak sa kúpna a predajná transakcia bytu neuskutoční vinou kupujúceho, ktorý zložil peniaze, potom výška vkladu zostáva u Predávajúceho. Ak sa transakcia nepodarí vinou Predávajúceho, potom musí túto čiastku Kupujúcemu vrátiť dvojnásobnú veľkosť . Takéto vzájomnej finančnej zodpovednosti núti zmluvné strany, aby brali svoje sľuby vážne.

Podmienky vkladu Pri kúpe alebo predaji bytu musí zmluva obsahovať tieto doložky:

1. uvedenie celého mena a údajov o pase strán transakcie - predávajúceho a kupujúceho;
2. údaj o tom, čo presne alebo na zabezpečenie toho, čo sa vklad vykonáva ( byt, adresa), vrátane podstaty budúcej transakcie ( nákup, základné podmienky transakcie);
3. uvedenie výšky vkladu;
4. uvedenie celkových nákladov na byt;
5. údaj, že výška zálohy je zahrnutá v cene bytu;
6. uvedenie obdobia, na ktoré sa záloha platí;
7. údaj, že v súlade s článkami 380 a 381 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, záloha zostáva u predávajúceho ( ak Kupujúci byt v uvedenej lehote neodkúpi), pričom záloha sa kupujúcemu vracia v dvojnásobnej výške ( ak Predávajúci odmietne byt predať);

Základné podmienky budúcej transakcie kúpa a predaj sa môže premietnuť do samotnej zmluvy o vklade ( ako v príklade vyššie a v príklade nižšie), alebo si môžete vytvoriť samostatný „Predbežná zmluva o kúpe a predaji bytu“, na ktoré sa zmluva bude odvolávať ( v súlade s Otvára sa na novej karte.">Ustanovenie 4, článok 380 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). To nemení podstatu, len niektorí ľudia uprednostňujú vytvorenie dvoch dokumentov namiesto jedného dokumentu.

Dohodnúť sa ( dohoda) o vklade môžete nezávisle na základe vzorka (Pozri nižšie), alebo požiadajte o pomoc.

Zmluvný formulár ( dohody) o vklade pri kúpe alebo predaji bytu môže byť notársky alebo nenotársky ( jednoducho napísané). Z právneho hľadiska majú obe rovnakú silu. Ale pre kupujúceho bytu to môže byť prospešné ako oficiálny svedok prevodu peňazí a ručiteľ, že podmienky dohody chránia jeho záujmy. Riziká kupujúceho pri kúpe a predaji bytu sú totiž vždy vyššie ako riziká predávajúceho.

Aká by mala byť výška zálohy pri kúpe alebo predaji bytu?

Neexistuje všeobecne akceptovaná pevná suma peňazí, ktorú musí kupujúci bytu previesť predávajúcemu vo forme zálohy. To je vždy zmluvná hodnota . A určuje to zdravý rozum. Čo to znamená?

Kupujúci berie na vedomie, že výška zálohy musí byť dostatočná na to, aby zabránila predávajúcemu v pokušení predať byt inému kupujúcemu, ktorý ponúkne o niečo vyššiu cenu. Potom bude musieť Predávajúci vrátiť dvojnásobok zálohy a jeho výhoda v cene príde.

Predávajúci bytu zase chápe, že výška zálohy by mala byť dostatočná na to, aby Kupujúcemu bolo ľúto o ňu prísť, aj keď nájde výhodnejšiu možnosť kúpy.

V praxi zvyčajne výška zálohy pri kúpe a predaji bytu tvorí nejakú pohodlnú okrúhlu postavu ( napríklad 50 alebo 100 tisíc rubľov), a nepresiahne 1-2% z celkových nákladov na byt.

Dokedy je potrebná záloha pri kúpe alebo predaji bytu?

Doba, na ktorú sa záloha platí, závisí od pripravenosti bytu na predaj. Koniec koncov, samotná platba vopred sa uskutočňuje tak, že v procese prípravy transakcie a zbierka listín nikto z účastníkov nezmenil názor. Predávajúci a kupujúci bytu sa vopred dohodnú na depozitnej lehote a vychádzajú z toho, koľko času potrebuje predávajúci na prípravu podkladov potrebných k obchodu.

Kupujúci musí mať na pamäti, že on sám na kontrolu dokladov tiež to chce nejaký čas. Je možné, že počas procesu kontroly bytu pred kúpou sa vyskytnú otázky a na analýzu budú potrebné ďalšie dokumenty.

Preto pri kúpe alebo predaji bytu Doba vkladu je vždy stanovená s rezervou. To znamená, že ak je napríklad Predávajúci pripravený uzavrieť obchod o dva týždne, potom má zmysel, aby Kupujúci zložil zálohu na tri týždne alebo mesiac. Čím dlhšie obdobie, tým spoľahlivejšie. Nikto predsa nezakazuje uzavrieť obchod pred týmto termínom. Zodpovednosť vzniká len vtedy, ak uplynula lehota uloženia a neuskutočnila sa kúpno-predajná transakcia.

A samozrejme, Kupujúci si musí pamätať, že záloha sa prevádza až po potvrdení vlastníctva Predajca bytu. Na to musí poskytnúť aktuálny dátum ( Ďalšie informácie o typoch takýchto vyhlásení nájdete v odkaze).

Prečo sa vyžaduje záloha? Alebo možno záloha?

V trhovej praxi sa často používa predplatené výdavky, ale nie Záloha. Na tom takpovediac trvali Predajcovia bytov a realitné kancelárie, ktoré týchto Predajcov obsluhujú. Dôvodom odmietnutia použitia zálohu je, že zaväzuje stranu prijímajúcu zálohu konať vážne finančnú zodpovednosť v prípade zlyhania transakcie alebo odmietnutia predaja bytu.

V prípade bežnej transakcie na kúpu a predaj bytu bez budovania reťazca niekoľkých predajcov niekedy súhlasia s formalizáciou presne Záloha a prijať túto finančnú zodpovednosť. Realitné kancelárie túto možnosť nazývajú „čistý predaj“ alebo „čistá kúpa“.

Ale v prípade zosúladenia alternatívne ponuky (a tých je na trhu najviac), platba vopred vo forme Záloha sa pre predávajúceho javí ako nerozumné. V reťazci bytov ho musí Predávajúci po prijatí zálohy previesť ďalej v reťazci - na iného predávajúceho. A môže previesť zálohu na tretinu ( ak je reťaz bytov dlhý). V dôsledku toho prvý Predávajúci už nemá v rukách zálohu, ale je nútený niesť zodpovednosť voči svojmu Kupujúcemu vo výške dvojnásobku sumy, ak sa predaj jeho bytu neuskutoční. Ale nemusí sa konať kvôli iným účastníkom alternatívna dohoda , a to aj z dôvodu napríklad kolapsu reťazca bytov.

Je jasné, že nikto nechce niesť finančnú zodpovednosť za okolnosti, ktoré nemôžete úplne ovplyvniť, vrátane konania iných ľudí. Predovšetkým . Preto je takáto zodpovednosť jednoducho vylúčená registráciou dohoda o zálohe - dohoda vopred. Ak potom kúpa bytu padne ( už je jedno, koho je to vina), potom Predávajúci jednoducho vráti ním zaplatenú sumu Kupujúcemu vopred.

Pre Kupujúceho však podmienky na poskytnutie zálohy pre byt sú stanovené prísnejšie. Napriek tomu, že z toho NEplynie finančná zodpovednosť pre obe strany, v praxi je táto zodpovednosť za Kupujúceho stanovená ako samostatná podmienka v Dohoda vopred . Táto podmienka znamená, že ak kupujúci transakciu odmietne, zálohová čiastka mu nebude vrátená a zostáva u predávajúceho vo forme dobre .

Teda v skutočnosti pre Kupujúceho bytu to platí prísna podmienka vkladu, pričom pre Predávajúceho platí stav mäkkého predstihu. Prečo taká nespravodlivosť?

Faktom je, že na trhu s nehnuteľnosťami vo veľkých mestách sa väčšina bytov ponúka na predaj nie v mene vlastníkov, ale v mene agentúr ( sprostredkovateľov). A kupujúci, ktorý si vybral byt, zaplatí zálohu nie majiteľovi, ale jeho zástupcovi - agentovi. Majiteľ môže zmeňte názor na predaj váš byt, alebo napr. zmeniť cenu predaja. Pochopiac to, agent nikdy nenesie finančnú zodpovednosť za prijaté peniaze. Ak obchod zlyhá, je pripravený ich jednoducho vrátiť, nič viac.

Kupujúci je zodpovedný za svoj zámer sám za seba , preto pre neho realitky dávajú do zmluvy prísnejšiu zodpovednosť. Výnimkou je prípad, keď je Kupujúci účastníkom komplexného obchodu z reťazce bytov , kde jeho kúpa závisí od konania ostatných účastníkov. Potom sa z neho zbaví aj finančnej zodpovednosti a ak sa reťazec rozpadne, jednoducho sa mu vráti vložená suma vopred.

Ako konať za Predávajúceho a Kupujúceho, kedy príprava transakcie na kúpu a predaj bytu vrátane spôsobu vyjednávania, uskutočňovania, prijímania a spracovania platieb vopred ( záloha alebo záloha ), ako aj vykonať konečné zúčtovanie transakcie - podrobne opísané v našom Otvorí sa vo vyskakovacom okne."> POKYNY KROK ZA KROKOM (diagram sa otvorí vo vyskakovacom okne).