Струва ли си да дадете депозит за апартамент? Договор за депозит при закупуване на апартамент: образец. Депозит при покупка на апартамент: правила. Последици от неизпълнение на задължения

✅ промених решението си за продажбанедвижим имот - независимо от причината, поради която го е направил;

✅ не е регистрирал всички живущи, регистрирани в жилищния имот – в този случай апартаментът се счита за обременен с тежести, тъй като регистрираните имат право да живеят в него;

✅ не сте плащали сметки за комунални услуги преди сделката - според закона можете да продадете имот само без задължения за комунални услуги;

✅ е предоставил съзнателно невярна информация при сключване на предварителен договор за депозит - например не е уведомил, че апартаментът има няколко собственици;

✅ нарушил условията на предварителния договор - например не подготвил пакет от документи за продажба;

✅ не се е явил в посочения срок за подписванеосновен договори за покупко-продажба на недвижими имоти.

Във всички горепосочени случаи продавачът е длъжен не само да върне цялата сума на депозита, но и да заплати същата сума отгоре. Тоест ще плати двоен депозит като неустойка.

Разберете предварителнокак да върна депозита за апартаментв случай, че продавачът наруши условията на договора. Обикновено купувачът просто уведомява продавача, че трябвавръщане пари. Ако продавачът откаже, трябва да се обърнете към съда с иск - в повечето случаи съдът ще го удовлетвори.

Какво да направите, преди да прехвърлите депозита, за да се предпазите

❗ Проверка на документи за жилище.Когато заключитедоговор за депозит при покупка на апартамент, поискайте от продавача всички документи за имота. Ако някои документи липсват - например, няма извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, потвърждаващо собствеността, по-добре е да отложите сделката. В противен случай събирането на документи може да отнеме много време.

❗ Получете съгласието на съпруга на продавача.Ако продавачът има съпруг, не забравяйте да получите нотариално заверено разрешение за продажба. В противен случай, по време на развод, съпругът на продавача ще може да представи правата си върху недвижим имот в рамките на три години след сделката и съдът ще застане на неговострана .

❗ Проверете дали има тежест.Ако жилище е с тежести, по-добре е да откажете покупката. Помолете продавача първо да премахне тежестта и след това предайте парите.

❗ Проверете дали сметки за комунални услуги са платени.Ако не, помолете продавача първо да плати дълга и след това му дайте парите. Ако купувате имот със задължения, ще трябва да ги платите сами, а това е допълнителен разход. По-добре е да разгледате разписките лично: дълговете по сметки за комунални услуги не влияят на прехвърлянето на собствеността в Rosreestr, така че няма да бъдете предупредени за дълга.

❗ Проверете дали има регистриран човек в апартамента.Ако да, посочете в споразумението задължението на продавача да изпише всички жители. В противен случай те ще имат право да живеят в апартамента дори след като го закупите и няма да можете да изгоните наемателите. Това се отнася особено за регистрираните непълнолетни.

Какъв депозит се изисква при продажба на апартамент?

Размер на депозита при закупуване на апартаментможе да е всякакъв - зависи от личната договорка между продавача и купувача. Най-често размерът му е 5–10% от стойността на имота. Например, ако жилище струва 1 000 000 рубли, можете да платите на продавача 50 000 или 100 000 рубли като депозит.

Малка сума на депозит е от полза както за продавача, така и за купувача. Ако внезапно промените решението си за закупуване на апартамент, няма да е толкова обидно да загубите малка сума. И ако продавачът не изпълни задълженията си, ще трябва да върне малко. Голяма сума на депозит е неизгодна за вас, а за продавача ползата е спорна. Ако купувачът плати много, продавачът може да подготви документите за сделката и да задържи парите, ако откаже покупката. А в случай на нарушения от страна на продавача, той ще трябва да върне сумата двойно повече.

Как се композирапредварителен договор за покупко-продажба на апартамент с депозит

Както казахме по-горе, законодателството изисква задължителна писменостРегистрация предварителен договор с капаро. Той трябва да бъде подписан в няколко екземпляра: по един за всеки участник в сделката.

Например: купувате апартамент, чийто собственик е едно лице. В този случай са ви необходими два екземпляра: единият остава при вас, а другият при продавача. Ако собствениците са трима, договорът се съставя в четири екземпляра: по един за продавача и купувача.

Договор за депозит за покупка на апартамент - образец 2018 г- трябва да съдържа:

📃 Данни на страните. Посочете информация за купувача и всички собственици на имота, ако са няколко. Обикновено те пишат фамилното име, собственото име и бащиното име, серията и номера на паспорта, мястото на регистрация или действителното пребиваване.

📃 Крайна дата. Това ще помогне да се докаже, че договорът е сключен на определена дата в случай на спорове.

📃 Данни за недвижими имоти. Договорът за депозит включва адреса на апартамента, неговия кадастрален номер, обща и жилищна площ и цена. При желание можете да предоставите допълнителна информация - например номер на извлечение, удостоверяващо собствеността върху имота.

📃 Сумадепозит. Тя трябва да бъде посочена с цифри и дешифрирана с думи.

📃 Процедура за превод на пари. Посочете кога и по какъв начин купувачът ще преведе парите на продавача. Например, напишете данните за банковата сметка или посочете, че цялата сума ще бъде преведена в брой в момента на подписване на споразумението.

📃 Време, през което ще бъде изпълненасделка. Посочете времевата рамка, в която трябва да завършите основнотоспоразумение покупко-продажба. За предпочитанепосочвам конкретни дати, например до 31 октомври 2018 г., а не фразата „в рамките на един месец“.

📃 Права и задължения на страните. Например трябва да се посочи, че купувачът е длъжен да заплати своевременно остатъка от сумата по сделката, а продавачът е длъжен да предаде апартамента в състоянието, в което е бил при огледа.

📃 Непреодолима сила. Трябва да се посочи какво може да се класифицира като непреодолима сила и как те ще се отразят на условията на договора.

📃 Дата на влизане в сила. Обикновено се посочва, че споразумението влиза в сила от момента на подписването му.

📃 Надписи. В края на договора всички страни трябва да положат подписи и препис - фамилия с инициали.

Можете сами да съставите договор за депозит или да използвате стандартен образец. Да сеизтеглете стандартно споразумение за депозит при покупка на апартамент, щракнете върху връзката.

Как правилно да попълните депозит при покупка на апартамент: какви други документи са необходими

За да има депозита пълна юридическа сила и да няма въпроси по сделката, освен договора трябва да бъдат съставени още два документа: предварителен договор за покупко-продажба икасова бележка

Предварителен договор за покупко-продажбаизготвен преди основния договор. В него са посочени всички постигнати договореностипродавач и купувач . Например те посочват:

📝 цената на апартамента, размера на депозита, процедурата за плащане - например те записват данните на продавача и условията на прехвърлянетоПари;

📝 списък на документите, които трябва да бъдат подготвени за сделката и сроковете за подготовката им от продавача;

📝 списък на мебелите и домакинските уреди, които остават в апартамента;

📝 условия за прехвърляне на недвижим имот на купувача;

📝 кой заплаща нотариалните услуги, подготовката на други документи по сделката и други разходи;

📝 Данни за недвижими имоти - обща и жилищна площ, номер на кадастрален паспорт, точен адрес и други.

Разписка за получаване на депозит за апартаментудостоверява, че продавачът е получил депозита в пълен размер. Той се съставя в свободна форма, но документът трябва да съдържа следната информация:

📌 фамилни имена, собствени имена, бащини имена на двете страни по сделката - продавач и купувач; Ако е необходимо, можете да предоставите паспортна информация;

📌 адреси на регистрация и действително местоживеене на двете страни;

📌 индикация, че средствата се превеждат именно като депозит, а не като аванс;

📌 размерът на депозита - както в договора, той е посочен с цифри и дешифриран с думи;

📌 Подписи на двете страни по сделката с препис - фамилия и инициали.

Допълнителенвъпроси: какво друго трябва да знаете

Как изглежда един типичен договор за депозит при покупка на апартамент??

Законодателството не налага строги изисквания към формата на договора за депозит: основното е съдържанието. Обикновено документът се отпечатва на хартия, данните за двете страни и друга важна информация се попълват ръчно и се подписват.

Как да дадем депозит при покупка на апартамент?

Пълните инструкции са дадени по-горе. Кратки инструкции:

🤝 договорете с продавача размера на депозита, срока за регистриране на сделката и други съществени условия;

📋 проверете готовността на документите за сделката, получете съгласието на съпруга на продавача, проверете др.важни нюанси;

📝 съставяне и подписване на предварителен договор за покупко-продажба,споразумение относно депозита и разписка заполучаване на пари;

💰 Предайте парите в момента на подписване на разписката.

възможно ли едепозит при покупка на апартамент с ипотека

Плащане на депозит при покупка на апартаментс възможност за ипотечен кредит, капитал за майчинство и други допълнителни условия. Просто договорът за депозит, в допълнение към други съществени условия, посочва процедурата за регистриране на майчински капитал, процедурата за уреждане с продавача с помощта на ипотечни средства или други нюанси в зависимост от средствата, които използвате за закупуване на недвижим имот.

При закупуване на апартамент депозитът се връща или не?в случай на непреодолима сила?

Съгласно член 381 от Гражданския кодекс на Руската федерация ако задълженията не могат да бъдат изпълнени или двете страни са съгласни да прекратят договора,въведени депозитът трябва да бъде върнат. Но всичко зависи от споразумението. Ето защо препоръчваме да посочите възможните форсмажорни обстоятелства и тяхното въздействие върхуусловия транзакции в споразумението. Форсмажорните обстоятелства включват смърт на продавача или купувача, щети на имущество - например пожар в апартамент - и други форсмажорни обстоятелства, които ще попречат на изпълнението на задълженията по договора.

Има 3 понятия за първи депозит на средства - депозит, депозит и аванс. Те носят юридически напълно различни значения, чийто дизайн също е различен.

• Депозит– гарантиране на задълженията на купувача към продавача (т.е. потвърждение за сериозните му намерения относно покупката на апартамент), както и част от стойността на имота, предплащане според условията на депозита, ако един от страните не изпълнят задълженията си в рамките на ясно установения срок, тогава тя плаща неустойка на увредената страна. При нарушение на задълженията от страна на купувача, продавачът има право да задържи депозита за себе си.
  Ако продавачът не изпълни условията, тогава купувачът ще заплати неустойката в двоен размер на депозита. Във всички случаи депозитът не се възстановява. Освен ако сделката не се осъществи и нито продавачът, нито купувачът са виновни. След това споразумението се прекратява и средствата се връщат на предишния собственик.
• Предплатени разходипри закупуване на апартамент, по-гъвкав метод на предплащане. Продавачът, в случай на неуспешна продажба на апартамента, просто връща изцяло авансовото плащане на купувача. Нито една от страните не страда финансово. Изтеглете пример на стандартно предварително споразумение

Както аванса, така и депозита се вземат предвид като част от общата цена на жилището.

• Залогима малко по-различен характер. Купувачът залага имущество вместо парични средства, с последващо безусловно задължение за погасяване на дълга. Образец на договор за залог

Размер на аванс и депозит

Авансът няма ясно посочена необходима сума. Това е част от стойността на апартамента, която ще бъде доста значителна и за двете страни по сделката, а също така ще бъде съизмерима с усилията на продавача или продавачите в текущите дела по преместване, търсене на нов собственост и така нататък. Това е размерът на аванса е строго индивидуално понятиемежду страните по сделката, въпреки че е обичайно да се коригира сумата в рамките на 5-10% от цената на жилището. Важно е аргументите да са уместни и подкрепени от фактическата обстановка. Освен това във всеки случай пострадалата страна ще може да върне аванса в пълен размер.

Депозитът също се определя от страните по взаимно съгласие. Колкото по-големи са разходите и желанието да притежавате точно този апартамент, толкова по-голяма е и сумата, която се предлага. Следователно е трудно да се изведат средни примери за депозити в процентно изражение.

Регистрация на обезпечение и депозит

Авансът и депозитът се изготвят на хартия между продавача и купувача независимо. Не са необходими нотариални и юридически услуги. Въпреки че присъствието на свидетели при изготвянето и подписването на такива гаранции е разрешено и се насърчава.

Договорът за депозит съдържа такива позицииКак:

• цена на недвижими имоти;
• характеристиките му - площ, брой стаи, характеристики;
• адрес на продавания апартамент;
• депозитна сметка;
• информация за страните по сделката - пълно име, паспортни данни;
• срокове за изпълнение на задълженията на участващите страни.

В писмения предварителен договор се определят и условията на сделката за покупко-продажба, условията за връщане и неустойки при отказ от сделката.

Залогът често се изготвя с участието на нотариус. Договорът за залог съдържа много позиции, които очертават отговорностите на страните - залогодател и залогополучател - преди сделката. Основни разпоредби на споразумението:

• разпределение на ролите на страните - залогодател и залогодател;
• информация за изискванията, които залогът осигурява, т.е. информация за основния договор;
• информация за имуществото, което е предмет на залог, описание на точните характеристики;
• дали обезпечението може да бъде заменено, при какви условия;
• задължения, права на залогодателя и заложния кредитор в детайли (права за ползване на предмета на залога от заложния кредитор, условия за връщане, невръщане на имущество и др.);
• в какво съотношение заложеното имущество покрива вземанията;
• какви рискове носят двете страни, както и отговорности;
• срокове на валидност, условия за промяна и др., данни за страните по сделката.

Отлична допълнителна стъпка би била застраховката на имота срещу обезпечение. Самото прехвърляне на имота става след подписване на договора за залог.

Възстановяване на депозит

След изтичане на договора за залог, като се вземат предвид изпълнените задължения на двете страни, заложеното по-рано имущество преминава към основния собственик - залогодателя. Можете да върнете депозита си по други причини., ако посочените в договора условия позволяват това. В повечето случаи всичко зависи от обезпечението. В крайна сметка залогът на различни видове имущество, не само на недвижими имоти, се регулира от отделни закони. Правоотношенията на страните дори не могат да се считат за обезпечение.

Различни разходи при покупка на апартамент

В допълнение към основните разходи, купувачът трябва да вземе предвид допълнителни разходи в процеса на търсене, сделка и регистриране на имота на новия собственик.

1. Помислете за разходите за изготвяне на договор за покупко-продажба, които ще бъдат най-малко 3000 рубли или повече.
2. Следващите разходи са държавната такса за регистрация на жилище, както и самата регистрация.
3. Ако купувачът използва услугите на банка, за да плати на продавача, тогава комисионните и другите такси са неизбежни. Особено когато става въпрос за плащания по ипотека и т.н., тогава банката ще изисква и застраховка за жилище и живот за собственика.
4. Семейните двойки нотариално заверяват взаимно споразумение за покупко-продажба на апартамент. Без този документ сделката е невъзможна.
5. Пълномощно (ако е необходимо) за подписване на сделката вместо купувача ще струва по-малко от 1000 рубли.
6. Данъкът върху придобиването на недвижими имоти понякога води до големи разходи. Особено ако купувате или продавате апартамент, който е сменил собствеността си преди по-малко от 3 години поради наследство, продажба и т.н.

Комисионни за недвижими имоти: как да не плащате повече

Може да се нуждаете от услуги за недвижими имоти или агенция за търсене и регистрация. Тук трябва да изберете: време или пари. Или сам си търсиш апартамент, или плащаш пари и този процес се извършва вместо теб. Такива институции таксуват средно 3-6% от цената на закупеното жилище. Всъщност сумата не е малка. Освен това обикновено се приписва цената на няколко паралелни услуги и специалисти, така че ще бъде по-скъпо от първоначално обещаното. Включва:

• наблюдение на пазара на недвижими имоти по зададени от купувача параметри;
• оглед на апартамента;
• проверка и изготвяне на документи на страните по сделката.

Измамите са много разпространени на пазара за недвижими имоти, където участват агенции с малък опит и новодошли. Ето защо е по-добре да се свържете с изпитани във времето компании, въпреки че цената им е по-висока.

Всички предоставяни услуги трябва да бъдат посочени в договора между купувача и агенцията.

Следователно всички видове мита, данъци и допълнителни разходи се плащат от купувача независимо и брокерът няма нищо общо с това.

Обсъдете предварително с агента услугите, които ще бъдат предоставени, както и евентуални допълнителни услуги. След това те подписват документ за сътрудничество.

Случва се 2 вида тарифиза посреднически услуги:

• фиксирана тарифа за специфични услуги с всякакъв вид недвижими имоти;
• процент от стойността на жилищата, особено високи такси се изискват за крайградски имоти.

Ако агенцията работи на процентна основа, тогава подчертайте въпроса какво ще бъде въз основа на очакваната сума и какво определя увеличението на процента. В крайна сметка при такива сделки дори 1% е сериозна сума.

Заключение

В резултат на това финансовите и правните въпроси при сделките с недвижими имоти имат много тясна връзка. Следователно всички финансови транзакции трябва да бъдат документирани поне на лист хартия с взаимни подписи. Това вече ще се превърне в мощен аргумент в случай на недоволство на една от страните или съдебни спорове.

Депозитът е обезпечително плащане, тоест такова плащане, което би дало на страните по договора увереност, че всяка от тях ще изпълни задълженията си за сключване на договор в бъдещеили изпълнение на условията на настоящия договор.

Уважаеми читатели!Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален.

Ако искате да знаете как да решите точно вашия проблем - свържете се с формата за онлайн консултант вдясно или се обадете безплатна консултация:

Ако продавачът продължи да задържа депозита след прекратяване на предварителния договор, тогава продажбата ще бъде получена правила относно неоснователното обогатяване. По пътя се начислява лихва върху използването на средства на други хора.

Разходи подайте иск в съдаза да си върнете парите. Най-вероятно ще бъде взето положително решение по иска. Всичко е приложено към исковата молба документи, потвърждаващи факта, че парите са преведени и полученипо взаимно съгласие. Например, предварителен договор за покупко-продажба, подписан от продавача.

И така, най-накрая намерихте апартамента (къщата, парцела) на вашите мечти и сега щастливо планирате как ще се настаните в новия си дом: какво трябва да се довърши и какво трябва да се ремонтира... Слезте на земята за известно време, за да разрешите няколко неотложни проблема.
Най-важният въпрос в момента: трябва избраният апартамент да отиде при вас. Може да сте толкова възхитени от апартамента, че да сте готови да сключите сделка тук и сега, но това е невъзможно в никакъв случай.
Първо, сделката за покупко-продажба се сключва при нотариус, малко вероятно е вие ​​и продавачът да сте готови веднага да изтичате до нотариалната кантора, за да сключите договор за покупко-продажба на апартамент.
Второ, нито един нотариус няма да допусне сделката да бъде извършена, ако липсва поне един документ за продажба на апартамент.

На продавача може да отнеме седмица, а понякога и цял месец, за да подготви тези документи. Разбира се, няма гаранция, че през този период от време няма да се появи купувач с по-изгодна оферта. Ето защо, ако продавачът няма необходимите документи, готови за продажба на апартамента, не можете дори да мечтаете да купите апартамент през следващите два или три дни.
Как да убедите продавача, че сте сериозен купувач, а не поредния любопитен турист? Как можете да накарате продавача на апартамент, който харесвате, да спре да го продава? Как да избегнем измама и да не се изправим пред факта, че цената на апартамента ще бъде увеличена в навечерието на сделката? Всички тези проблеми могат да бъдат решени чрез депозит за апартамент (не го бъркайте с аванс или депозит!)

Въпреки факта, че депозитът е широко разпространена практика, малко от участниците в сделката, включително брокерът, разбират нейната същност.

Какво е значението на депозита при покупка на апартамент?

Това е сумата, дадена от едната страна по договор на другата страна като доказателство за потвърждение на договора, като междинна мярка и към дължими плащания по него.

С други думи, ако купувачът иска да купи продукт, той дава на продавача определена сума, така че продавачът да повярва в сериозността на намеренията си; ако сделката се осъществи, тази сума се отчита към плащането на стоките. Депозитът е една от най-старите форми за обезпечаване на изпълнението на задълженията, познат е на древните римляни и се използва активно в съвременния свят.

Депозитът има 3 функции:

Сигурност (е стимул за длъжника да изпълни правилно условията на споразумението)
Доказателство (доказателство за сключването на договора)
Плащане (при спазване на условията на договора депозитът се зачита към плащането)

Когато купува апартамент, брокерът по правило незабавно предупреждава клиента си за депозита за апартамента, който харесва, и предлага да подпише споразумение за депозита. Ако сделката за покупко-продажба не се осъществи по ваша вина (например сте намерили по-интересна опция и т.н.), парите ще останат при продавача. Ако продавачът откаже да продаде апартамента (например намери купувач, който е предложил по-голяма сума), той ще бъде длъжен да ви плати двоен депозит. От една страна всичко е ясно и ясно. Но на практика могат да възникнат много проблеми.

Сума

Въпреки факта, че размерът на депозита не е фиксиран от закона, обичайно е да се направи авансово плащане в размер на 5% до 10% от цената на апартамента. Сумата зависи от ползата, например купувачът се ръководи от факта, че иска да запази тази опция за себе си. Продавачът настоява за увеличаване на размера на депозита в случаите, когато цената при покупка на апартамент (или продажба на апартамент) е била завишена. И в двата случая страните са заинтересовани страни в обвързваща сделка.

Кой се възползва от минималната сума на депозита?

Ако клиентът не е сигурен в избора си, той може да настоява за минимална сума на депозита, вероятно търси по-добър вариант и съжалява, че ще загуби сумата на депозита.
В някои случаи продавачът може да настоява за минимална сума на депозита при закупуване на апартамент. Това вероятно е при условие, че цената първоначално е била намалена и продавачът иска да продаде апартамента на друг купувач, който е предложил по-изгодни условия.

Депозит, аванс или нещо друго

Първа трудност. Като правило ще платите депозит по предварителен договор. Причините, поради които те ще настояват да подпишат този предварителен договор, могат да бъдат най-различни: брокерът е свикнал да работи по тази схема, никога не се е провалял, документите за апартамента не са готови и т.н. Съгласно член 429 от Гражданския кодекс на Руската федерация предварителният договор показва желанието на страните да сключат споразумение при условията, определени в предварителния договор. В този случай не възникват имуществени (парични) задължения. Освен това депозитът обезпечава само влезли в сила договори. Стигаме до извода, че депозитът при закупуване на апартамент не може да изпълнява и трите си функции и престава да бъде такъв. Ето защо, ако имате съмнения относно платената сума, съдът ще приеме тази сума като аванс, няма да се прилагат разпоредбите за депозита и няма да можете да получите двойния размер на депозита, предвиден в закона .

Трябва да се помни, че тъй като в рамките на предварителния договор няма валидно споразумение за депозита, това означава, че отказът от сделката не дава на продавача правото да присвои получения аванс. Тези пари трябва да ви бъдат върнати, тъй като в противен случай ще има неоснователно обогатяване (член 1102 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Втора трудност.Депозитът се заплаща по договор за агенция. Преди да започне работа с вас, всеки брокер ви кани да подпишете агентски договор, според който услугите му ще бъдат оценени на определена сума. В същото време особено хитри брокери успяват да вземат депозит от нещастни клиенти за апартамент, който те все още планират да търсят. Размерът на депозита в този случай е фиксирана сума или на база данни за предпочитания вариант на имот. Не забравяйте, че това, което е обявено за депозит за вас, никога няма да бъде такова в живота ви. Тази сума дори не може да се нарече аванс, тъй като парите се получават от посредника, а не от продавача или упълномощено лице. По същество тези пари са обогатяване и могат да бъдат възстановени по съдебен път във ваша полза на основание гл. 60 Граждански кодекс на Руската федерация

По-добре е да не се занимавате с такива брокери и да не сключвате агентски договори с тях. В рамките на договор за посредничество договорът за депозит се осъществява само ако се плаща директно като плащане за услугите на брокера.

Трудност три.Продавачът получава депозита без да го надписва. Този вид небрежно боравене с пари е рядкост, но все пак си струва да се спомене. За съжаление има хора, които могат да се разделят с пари въз основа на думата „честен пионер“.

Запомнете следното:
Споразумението за депозит трябва да бъде изготвено в писмена форма, независимо от размера на депозита (клауза 2 от член 380 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
Ако не се спазва писмената форма на сделката, това не лишава страните от правото да се позовават на свидетелски показания (член 162 от Гражданския кодекс на Руската федерация);
Можете да опитате да анулирате тази сделка поради неспазване на закона (член 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Най-важното нещо, което трябва да запомните, е, че парите трябва да се прехвърлят само при наличие на изпълнени документи, чието съдържание отразява състоянието на нещата.

Трудност четири.Съдебна. При разглеждане на депозитни дела нашите съдилища много често признават депозита като авансово плащане, тъй като те са много внимателни при определяне на естеството на задължението. Разписки, платежни документи и др., Потвърждаващи факта на прехвърляне на пари, ще бъдат от ключово значение за съда. Ако в договора е посочен депозит, но в разписката не пише нищо за него, съдът може да приеме парите за аванс.

Не забравяйте да посочите в документите, че преведените пари са били депозит и нищо друго.

Трудност пет. Ако задълженията са изпълнени частично, губите правото да поискате връщане на двойния размер на депозита. За съжаление, от съветско време се е развила такава съдебна практика, в която разпоредбите за депозитите не се прилагат в случай на неправилно изпълнение на задълженията. Например купувате апартамент, но продавачът или някой друг все още живее в него. В договора трябва да бъдат посочени сроковете за освобождаване на апартамента. Но тези задължения не се изпълняват в посочения срок, което може да накара всеки да съжалява, че има работа с такъв продавач. По време на процеса може да се окаже, че продавачът е изпълнил част от задълженията по договора, например, дерегистриран, представени документи за апартамента и т.н., така че договорът е частично изпълнен, дори с нарушения, и можете да поискате двоен депозит само в случаите, когато договорът не е изпълнен изцяло.

За да обобщим всичко по-горе, може да се отбележи, че:

споразумението трябва да бъде сключено само в писмена форма и само в рамките на договора за покупко-продажба;
условията на депозита влизат в сила само в случай на държавна регистрация на споразумението, тъй като последното може да се счита за сключено само от момента на регистрацията му;
Когато превеждате депозит, документите и другите разписки трябва ясно да показват, че сумата, която превеждате, е депозит.

Във всички останали случаи сумите, които превеждате като депозит ще се считат за аванс, което, разбира се, има своите положителни страни. Например, авансовото плащане няма защитна функция и можете да откажете да сключите споразумение по всяко време и да поискате връщане на парите.

Депозит по предварителен договор

Можете да прочетете как правилно да съставите депозит за апартамент, но засега нека ви напомним, че най-надеждният начин е да прехвърлите депозита по предварителен договор (популярно това споразумение понякога се нарича „Договор за депозит“, въпреки че това не е съвсем правилното име).
В предварителния договор ще бъде записано прехвърлянето на фиксирана сума на продавача като потвърждение на вашите сериозни намерения за закупуване на апартамент, ще бъдат посочени всички важни условия на предстоящата сделка (срокове за сключване на основния договор, цена на апартамента; точно описание на закупувания имот, за да се елиминират евентуални недоразумения). За да сте застраховани от недобросъвестни продавачи, в предварителния договор трябва да са посочени неустойки за продавача при неизпълнение на задълженията му. Например, ако сделката бъде нарушена от продавача, той ще трябва да върне парите в двоен размер.
Често има ситуации, когато хората искат да спестят от нотариални услуги и да прехвърлят депозита при закупуване на апартамент, използвайки банални разписки или съмнителни договори за депозит, а понякога дори и при условно освобождаване. В такива случаи нито купувачът, нито продавачът могат да разчитат на защитата на своите интереси и последствията от подобни необмислени действия ще трябва да се решават дълго време в съдебно производство... Ето защо е важно да запомните: при внасяне на депозит е важно да се състави предварителен договор за покупко-продажба на апартамент. Това споразумение трябва да бъде не само писмено, но и нотариално заверено.

Неща, които трябва да запомните

Преди да дадете депозит, не забравяйте да проверите наличието на документи за собственост на апартамента и да разберете кой е собственикът на апартамента. Ако договорът за депозит е изготвен в нотариална кантора, нотариусът сам ще извърши такава проверка.

Като се има предвид, че депозитът е най-сладката хапка за измамниците, опитайте се да избегнете прехвърлянето на пари директно на продавача (особено ако сумата на депозита при покупка на апартамент е голяма). Ако продавачът се окаже нечестен човек или по-просто казано измамник, ще трябва да преминете през съда, преди да получите парите си обратно, нямате нужда от това, нали? В този случай можем да посъветваме следното: пазете депозита в банков сейф или използвайте сейфа на агенция за недвижими имоти (това може да стане срещу заплащане). Разбира се, това са допълнителни разходи, но когато става въпрос за големи суми, които можете да загубите, по-добре е да сте сигурни.

В какви случаи сделката е незаконна?

Прехвърлянето на депозита на продавача ще бъде грубо нарушение, ако:

Няма оригинален документ за собственост
- при подписване на предварителния договор не присъстват всички собственици на апартаменти. Трябва да се помни, че ако апартаментът е закупен по време на брак, собственикът е не само съпругът (съпругата), но и вторият съпруг, въпреки че името му не фигурира в споразумението.
-ако има незаконно преустройство на апартамента

Във връзка с

Последна актуализация: 30.10.2017

Когато има разговор между Продавача и Купувача на апартамент за сключване на сделка за покупко-продажба ( става въпрос за пазара), тогава е общоприето, че Купувачът трябва да плати на Продавача депозит (предварително плащане), по този начин потвърждавайки своето намерение купете точно този апартамент. Без такова авансово плащане обикновено Купувачът не се приема на сериозно.

В същото време самият Купувач се интересува от записване на споразумения с Продавача за бъдеща сделка. Тогава апартаментът ще бъде изваден от пазара и други кандидати за него вече няма да притесняват никого. И разбира се, и двете страни по сделката са загрижени за въпроса - как правилно да попълните депозит при покупка на апартамент?

Условия на споразумението (или договора) за депозита

Прехвърлянето на депозит за апартамент винаги е формализирано в писмен вид . Документът може да бъде озаглавен като "Договор за депозит"или "Договор за депозит". Между тях няма правна разлика, основното е това думата "депозит" трябва да присъства в заглавието и в самия документ. Това веднага определя правното основание на споразумението. Условията и правилата за прилагане на депозита са посочени в закона - в. Ако думата „депозит“ не е в договора, тогава сумата се признава предварително (повече за това по-долу).

Законодателно значение на депозитасе свежда до факта, че ако сделката за покупко-продажба на апартамент не се осъществи по вина на Купувача, който е депозирал парите, тогава депозитна сметка остава при Продавача. Ако транзакцията е неуспешна по вина на Продавача, той трябва да върне тази сума на Купувача удвоете размера . Такива взаимна финансова отговорностпринуждава страните по договор да приемат обещанията си сериозно.

Условия за внасяне на депозитПри покупка или продажба на апартамент договорът трябва да съдържа следните клаузи:

1. посочване на пълното име и паспортните данни на страните по сделката - Продавачът и Купувачът;
2. указание за какво точно или за обезпечаване на какво се прави депозитът ( апартамент, адрес), включително същността на бъдещата сделка ( покупка, основни условия на сделката);
3. посочване на сумата на депозита;
4. посочване на общата цена на апартамента;
5. указание, че депозитът е включен в цената на апартамента;
6. посочване на периода, за който се внася депозита;
7. указание, че в съответствие с членове 380 и 381 от Гражданския кодекс на Руската федерация, депозитът остава при Продавача ( ако Купувачът не закупи апартамента в посочения срок), като депозитът се връща на Купувача в двоен размер ( ако Продавачът откаже да продаде апартамента);

Основен условия на бъдеща сделкапокупко-продажбата може да бъде отразена в самото споразумение за депозит ( както в примера по-горе и в примера по-долу), или можете да създадете отделен “Предварителен договор за покупко-продажба на апартамент”, за които ще се отнася споразумението ( в съответствие с Отваря се в нов раздел.">клауза 4, член 380 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Това не променя същността, просто вместо един документ някои хора предпочитат да създадат два.

За сключване на споразумение ( споразумение) относно депозита можете независимо въз основа на проба (виж отдолу), или се свържете за помощ.

Форма на договора ( споразумения) относно депозитапри покупка или продажба на апартамент тя може да бъде нотариална или ненотариална ( просто написано). Юридически и двете имат еднаква сила. Но за Купувача на апартамента може да бъде от полза като официален свидетел на превода на парите и гарант, че условията на споразумението защитават неговите интереси. В крайна сметка рисковете на Купувача при сделка за покупко-продажба на апартамент винаги са по-високи от рисковете на Продавача.

Какъв трябва да бъде размерът на депозита при покупка или продажба на апартамент?

Няма общоприета фиксирана сума пари, която Купувачът на апартамент трябва да преведе на Продавача под формата на депозит. Винаги е договорна стойност . И се определя от здравия разум. Какво означава?

Купувачът разбира, че сумата на депозита трябва да е достатъчна, за да въздържи Продавача от изкушението да продаде апартамента на друг купувач, който ще предложи малко по-висока цена. Тогава Продавачът ще трябва да върне двойната сума на депозита и предимството му в цената ще бъде загубено.

Продавачът на апартамента от своя страна разбира, че сумата на депозита трябва да е достатъчна, така че Купувачът да съжалява да го загуби, дори ако намери по-изгодна опция за покупка.

На практика обикновено размер на депозита при покупко-продажба на апартаментправи някаква удобна кръгла фигура ( например 50 или 100 хиляди рубли), и не надвишава 1-2% от общата цена на апартамента.

За колко време се изисква депозит при покупка или продажба на апартамент?

Срокът за който се внася депозита зависи от готовността на апартамента за продажба. В крайна сметка самото предплащане се прави така, че в процеса на подготовка на транзакцията и колекция от документи никой от участниците не промени мнението си. Продавачът и Купувачът на апартамента се договарят предварително за срока на депозита, като се съобразяват с това колко време е необходимо на Продавача за подготовка на документите, необходими за сделката.

Купувачът трябва да има предвид, че самият той за проверка на документи също отнема известно време. Възможно е в процеса на проверка на апартамент преди закупуване да възникнат въпроси и да са необходими допълнителни документи за анализ.

Следователно при покупка или продажба на апартамент Периодът на депозит винаги е зададен с резерв. Тоест, ако например Продавачът е готов да сключи сделка след две седмици, тогава има смисъл Купувачът да направи депозит за три седмици или месец. Колкото по-дълъг е периодът, толкова по-надежден. В крайна сметка никой не забранява сключването на сделка преди този срок. Отговорност възниква само ако срокът за депозит е изтекъл и сделката за покупко-продажба не е осъществена.

И разбира се, Купувачът трябва да помни, че депозитът е прехвърлен само след потвърждаване на собственосттаПродавач на апартамент. За да направи това, той трябва да предостави текуща дата ( За повече информация относно видовете подобни изявления вижте връзката).

Защо се изисква депозит? Или може би аванс?

В пазарната практика се използва често предплатени разходи, но не депозит. За това, така да се каже, настояха Продавачите на апартаменти и агенциите за недвижими имоти, които обслужват тези Продавачи. Причината за отказ от ползване на депозита е, че той задължава страната, която приема депозита, да понесе сериозно финансова отговорност в случай на неуспех на сделката или отказ за продажба на апартамента.

В случай на редовна сделка за покупко-продажба на апартамент без изграждане на верига от няколко, Продавачите понякога се съгласяват да формализират точно депозити приемате тази финансова отговорност. Брокерите наричат ​​тази опция „чиста продажба“ или „чиста покупка“.

Но в случай на подравняване алтернативни сделки (а такива има най-много на пазара), предплащане под формата на депозитизглежда неразумно за Продавача. Всъщност във верига от апартаменти Продавачът, след като е приел депозита, трябва да го прехвърли по-нататък по веригата - на друг Продавач. И може да прехвърли депозита на трети ( ако веригата от апартаменти е дълга). В резултат на това първият Продавач вече няма депозит в ръка, но е принуден да носи отговорност към своя Купувач в размер на двойна сума, ако продажбата на апартамента му не се осъществи. Но може и да не се състои заради други участници алтернативна сделка , включително и поради срутена верига от апартаменти, например.

Ясно е, че никой не иска да носи финансова отговорност за обстоятелства, които не можете да контролирате напълно, включително и за действията на други хора. особено . Следователно такава отговорност просто се изключва чрез регистрация вместо това договор за депозит - авансово споразумение. Тогава ако покупката на апартамент отпадне ( вече няма значение чия е вината), тогава Продавачът просто връща платената от него сума на Купувача аванс.

За купувача обаче, условия за даване на авансза апартамент са определени по-строго. Въпреки факта, че това НЕ предполага финансова отговорност за двете страни, на практика тази отговорност за Купувача е установена като отделно условие в Предварително споразумение . Това условие означава, че ако Купувачът откаже сделката, авансовата сума няма да му бъде върната и остава при Продавача във формата глоба .

Това всъщност важи за Купувача на апартамента строго условие на депозита, докато за Продавача важи меко предварително състояние. Защо такава несправедливост?

Факт е, че на пазара на недвижими имоти в големите градове повечето апартаменти се предлагат за продажба не от името на собствениците, а от името на агенции ( посредници). И Купувачът, след като избере апартамент, прави авансово плащане не на собственика, а на неговия представител - агента. Собственикът може промените решението си за продажба вашия апартамент или напр. промяна на цената продажби. Разбирайки това, агентът никога не поема финансова отговорност за взетите пари. Ако сделката се провали, той е готов просто да ги върне, нищо повече.

Купувачът носи отговорност за своето намерение сам по себе си , следователно за него брокерите включват по-строга отговорност в договора. Изключение прави случаят, когато Купувачът е участник в сложна сделка от вериги от апартаменти , където закупуването му зависи от действията на другите участници. Тогава финансовата отговорност също се премахва от него и ако веригата се разпадне, просто му се възстановява внесената сума аванс.

Как да действат за Продавача и Купувача, когато подготовка на сделка за покупко-продажба на апартамент, включително как да преговаряте, правите, получавате и обработвате предплащания ( аванс или депозит ), както и извършване на окончателни сетълменти по транзакцията - описани подробно в нашия Ще се отвори в изскачащ прозорец."> ИНСТРУКЦИИ СТЪПКА ПО СТЪПКА (диаграмата ще се отвори в изскачащ прозорец).