- Земя, разпореждането с която е уредено със Закона за движение на земеделските земи. Изграждането на архитектурни конструкции в такива райони не е предвидено. Или трябва да получите разрешителни. Също така е важно строителните работи да се извършват при спазване на всички изисквания на законодателството за градоустройство.
- Парцели, върху които е разрешено изграждането на гаражни сгради, домакински парцели. Това включва и площи, заети от сгради и конструкции. Всички отношения в този случай се уреждат от Кодекса за земята и градоустройството, както и от закона за отделно предназначение, в зависимост от категорията на ползване. Земите принадлежат към категорията обекти, върху които могат да бъдат издигнати архитектурни постройки.
Какви видове земеделска земя има?
Благоприятната екологична ситуация в териториите на земеделските земи привлича много граждани. Желанието да притежавате парче земя стимулира закупуването на такъв парцел. Основната цел на тези земи е поддържането на лични помощни парцели, но въпреки това те могат да се използват за изграждане на сграда, като се вземат предвид държавните стандарти. Тези земи са:
- Пасища и сенокоси;
- Горски пояси и обработваеми земи;
- депозити;
- Плодови и ягодоплодни насаждения или сгради, необходими за селскостопанска работа;
- Пътища и писти;
- Защитни конструкции, използвани за различни цели.
Държавата предоставя тези земи за провеждане на образователна, изследователска, стопанска или научна дейност, насочена към развитието на селското стопанство. Цялата информация за разрешеното ползване е регламентирана от кадастралния паспорт на поземления имот.
Какви видове сгради е разрешено да се разполагат върху земеделска земя?
Ако сте собственик на земя, но не знаете какво може да се построи на тези площи, тогава при изготвянето на необходимия пакет от документи за разрешаване на строителство на земя, трябва да имате предвид, че там могат да бъдат издигнати следните архитектурни конструкции:
- Къщи за лично ползване и домакинство;
- Вила;
- Сграда във фермата;
- Сграда, която ще се използва за съхранение на вашите собствени култури или домашно приготвени продукти. Може да бъде мазе или складово помещение с осигуряване на вътрешни температурни условия.
- Градина или селска къща. Поставя се на териториите на градинарски земи или летни вили.
- Производство на селскостопански продукти, включително растителни суровини. На тези територии е разрешено да се издигат: складове, хангари, както и други сгради с некапитално строителство, необходими за извършване на селскостопански дейности.
- ферми;
- Подреждане на изкуствени водоеми за отглеждане на сладководни риби.
Както виждате, строителството на къщи, като такива, не може да се говори. Въпреки това, като част от развитието на инфраструктурата, е разрешено да се строят къщи върху земи за лично ползване.
Преди започване на строителство върху земеделска земя е важно земята да се регистрира като собственост, да се получи разрешение за строеж и да се изготви проект за бъдещата сграда. Едва след това можете да започнете самия процес на изграждане. След завършването му сградата ще трябва да бъде регистрирана. Ако е необходимо да се издигне капиталова конструкция, категорията земя се прехвърля в жилищния фонд.
Без разрешителни могат да се строят технически сгради върху земеделска земя: птицевъдници, навеси, оранжерии, навеси.
Земеделие, какво може да се построи на такава земя?
Фермите принадлежат към отделна категория земеделски земи. Могат да се използват за:
- Отглеждане на диви животни за осигуряване на задоволяване на нуждите от лов;
- Отглеждане на култури върху обработваема или плодородна земя;
- Пасищни съоръжения за отглеждане на добитък или птици;
- Уреждане на складови помещения за съхранение на селскостопанска продукция, зеленчукови и плодови консерви;
- Допустимо е и изграждане на капитална жилищна сграда до 3 етажа. Когато една сграда е регистрирана, й се присвоява адрес. Можете да се регистрирате по местоживеене.
- Развитието на инфраструктурата изисква пътища и пътища за достъп. Наредбата не определя какво ниво на пътя може да се направи в рамките на фермата. Не се изисква разрешение за строеж на пътя.
Обикновено за развитие на земеделие се разпределят парцели с площ от Доказателство за предназначението на обекта е наличието на добитък във фермата: зайци, пилета, добитък и други. Ежедневно е необходимо присъствието на човек, който да се грижи за тях, което е в полза на изграждането на къща върху земеделска земя.
Няма фиксирани срокове за земеделие. Въпреки това, за организацията на жилищни сгради е необходимо да се извършват селскостопански дейности. Няма изисквания за обема на земеделската работа.
Липсата на статут на земеделски производител, както и на земеделска продукция за подпомагане на търговската дейност, не е основание за отчуждаване на правото на собственост върху земеделски поземлен имот.
Парцели за строителство на лятна вила
Най-добрият вариант за изграждане на жилищна сграда е придобиването на парцел в градинарска или лятна вила. Възможно ли е да се изградят постоянни структури върху земите на дачното стопанство? Преди да строите върху земеделска земя, трябва да проучите хартата на SNT или DNT. Съдържа информация за разстоянието между съседните сгради.
Регламентът на законодателството определя, че е възможно да се издигне селска къща или сграда, която не е предназначена за целогодишно ползване. Но този жилищен район не може да бъде регистриран. Ако желаете, можете да построите капитална жилищна сграда, но по документи ще бъде селска къща за сезонно живеене.
Също така е ограничение, че сградите по предназначение (къща, баня, плевня) трябва да бъдат в един екземпляр.
Въз основа на всичко по-горе, остава да обобщим: земеделската земя може да се използва само по предназначение, тоест за провеждане на различни видове земеделие. Какво може да се построи в тази зона? Сгради, предназначени за сезонно ползване, или технически сгради, необходими за извършване на стопанска дейност. Капиталовите структури са възможни само при извършване на земеделска дейност.
5/5 (2)
Законодателна регулация
Основният закон, който установява разпоредби относно възможността за жилищно строителство върху земеделска земя, е Кодексът на земята на Руската федерация. В съответствие с него се разграничават седем категории земя.
Важно! Съгласно Федералния закон от 24 юли 2002 г. № 101 "За оборота на земеделска земя", земята може да се класифицира, както следва:
- предназначени само за селско стопанство;
- предназначени за лично помощно стопанство, строителство на гаражи и др.
Не се допуска строеж на къщи в земите от първи тип. В земите от втори тип такова застрояване е допустимо.
Как да определим възможността за изграждане на къща върху земеделска земя
За да разберете дали е възможно да се построи жилище на обекта, а не комунални сгради, трябва да се запознаете с вида на разрешеното използване на такъв обект. Типовете са фиксирани в Класификатора, въведен в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 01.09.2014 г. № 540.
Съгласно този закон на парцели с кодове 2.1 и 2.2 се разрешава строеж на жилищни сгради, ако парцелите са предоставени за лични помощни парцели или индивидуално жилищно строителство.
За да издигат сгради и да извършват домакинска работа, гражданите могат да се обединяват в определени общности по свое усмотрение.
За да се легализира издигнатата конструкция, ще са необходими следните условия:
- Жилището е предназначено за едно семейство. Строителството на жилищни сгради е неприемливо;
- строителството на къща е разрешено върху земи, принадлежащи на градинарски сдружения;
- височината на къщата не трябва да надвишава три етажа.
На такива места често се издигат жилищни сгради, такива зони са масово застроени в границите на определено населено място. Преди да закупите такъв парцел, трябва да разберете дали предназначението на обекта е било нарушено от предишния му собственик. За да направите това, внимателно прочетете документите на земята.
Нормите на поземленото законодателство установяват определени мерки за опазване на земеделските земи от негативно човешко въздействие. При констатиране на такива нарушения ще бъде наложена административна отговорност на лицето, което ги е извършило.
Внимание! Нашите квалифицирани адвокати ще Ви съдействат безплатно и денонощно по всякакви въпроси.
Един от проблемите при придобиването на земеделски парцел е, че такива парцели не се делят. Площта на обекта не може да бъде по-малка от 3 хектара.
Ако земята бъде придобита от няколко граждани, ще възникнат следните трудности:
- ще трябва да организира фиктивни дейности;
- собствеността се оформя заедно с останалите участници;
- няма да е възможно да се определи площта на получения парцел, което означава, че в бъдеще няма да можете да извършвате транзакции с него.
Не е възможно да се издаде разрешение за постоянно пребиваване в земеделски парцел.
Как да промените вида на разрешената употреба
Законодателството има право да променя вида на разрешеното използване на сайта.
Важно! Стъпка по стъпка тази процедура е както следва:
- собственикът на обекта подава заявление до администрацията, като прилага необходимите документи;
- заявлението се разглежда от специално създадена комисия. Той извършва дейността си в съответствие с регионалните актове, следователно в различни субекти на Руската федерация процедурата за разглеждане на този въпрос може да варира;
- комисията организира обществени обсъждания за вземане на решение относно допустимостта на издаване на разрешение;
- след задълбочен анализ на проблема, администрацията решава да откаже промяна на вида на разрешеното ползване или да издаде разрешение за тази процедура. Към решението са приложени препоръки относно използването на сайта;
- резултатите подлежат на публикуване в медиите;
- в тридневен срок се взема окончателното решение на ръководителя на местната администрация. Решението е публикувано и в местните медии.
Трябва да се отбележи, че този метод е доста скъп, тъй като жалбоподателят поема всички разходи за организиране на обществени изслушвания.
Невъзможно е да се каже със 100% сигурност, че администрацията ще издаде разрешение за строеж, винаги има риск от отказ.
Въпреки това, като правило, местните власти рядко отказват да издават разрешения за изграждане на жилищна сграда в земеделски парцел, особено ако такова строителство ще даде положителен резултат за населеното място.
Тази опция е приемлива, когато масовото строителство на лятна вила се извършва върху земеделска земя.
ВНИМАНИЕ! Вижте попълненото примерно заявление за промяна на вида на разрешеното ползване на земята:
Алтернативни решения
По друг начин е разрешено да се построи жилищна сграда върху парцел, предназначен за земеделие. Член 11 от Федералния закон „За селското (фермерско) земеделие“ от 11 юни 2003 г. № 74 закрепва правото на селските стопанства да издигат капиталови конструкции за организиране и провеждане на селскостопански дейности.
Ще трябва да предоставите доказателство за функционирането на фермата. В същото време трябва да се отбележи, че извършваните дейности са невъзможни без постоянното присъствие на хора. На тази основа е допустимо да се построи жилищна сграда.
Поземлените имоти по КФХ могат да се използват само по предназначение. Ако селско стопанство не се създаде на такъв парцел в продължение на три или повече години, то може да бъде конфискувано. В същото време разположените върху него сгради няма да пречат на процедурата по конфискация.
Освен това създаването на селско стопанство е насочено към печалба, следователно се извършва предприемаческа дейност, изисква се подходяща регистрация и плащане на данъци.
В такъв сайт могат да работят само лица, които имат роднински връзки помежду си. В същото време е допустимо привличането на външни работници, но техният брой не трябва да надвишава пет души.
Моля обърнете внимание! Поземлените парцели за ферми се съставят по опростен начин. Няма данък за първите пет години.
Документи за кандидатстване в администрацията
За да кандидатствате, подгответе няколко от следните документи:
- вашият паспорт;
- ако представител действа от ваше име, приложите съответното нотариално заверено пълномощно;
- извлечение от ЕГРН за обекта;
- документи, потвърждаващи правата върху сайта;
- заявление, адресирано до началника на администрацията на общината;
- план на обекта;
- копия от документи за всяка сграда, намираща се на обекта;
- проект за планиране на територията.
Тези документи са основни, ако е необходимо, служителят на администрацията ще ви каже какви документи трябва да представите допълнително. Фактът на получаване на заявлението се записва с разписка.
Ако е необходимо публично изслушване за разглеждане и разрешаване на проблема, ще можете да получите отговор след 60 дни от датата на приемане на заявлението. Ако не са необходими публични изслушвания, се отпускат 30 дни за разглеждане на жалбата.
За да получите заключението на ръководителя на администрацията, трябва да имате разписка и паспорт със себе си. Служителите на администрацията самостоятелно изпращат заявка до Rosreestr за необходимостта от извършване на промени, но също така имате право да се свържете сами с този орган.
ВНИМАНИЕ! Вижте попълненото примерно заявление до администрацията за предоставяне на парцел:
Гледай видеото.Регистрация на земеделска земя за строителство на лятна вила:
Възможно ли е да се регистрирам в такава къща
В момента проблемът, свързан с получаването на разрешение за пребиваване в капитална жилищна сграда, е доста остър.
Правото за получаване на разрешение за пребиваване в селска къща, която принадлежи на дача или градинарско партньорство, е легализирано, но прилагането на правото за получаване на разрешение за пребиваване в къща, разположена в парцел под селско стопанство е значително трудно.
Ситуацията е следната:
- законодателството на Руската федерация не съдържа конкретни критерии, чрез които е възможно да се установи дали изградената сграда е жилищна сграда, предназначена за постоянно пребиваване;
- за да се докаже законността на построената сграда, възможността за постоянно пребиваване и регистрация в нея е възможна само чрез съда. Това ще изисква експертно мнение. Експертите обаче, поради липсата на законодателна уредба, правят мнение единствено на базата на собствените си преценки. В този случай съдът назначава нови или повторни експертизи, процесът се забавя.
Помня! Възможно е да се регистрирате в къща, построена върху парцел под селско стопанство само след извършване на поредица от действия:
- регистрация на собствеността на къщата (съгласно предварително разрешение);
- получаване на технически паспорт в ОТИ.
Какво застрашава незаконното строителство на къща върху земеделска земя
Изграждането на къщи върху парцели, чиято цел е селско стопанство, може да доведе до редица негативни последици:
- сградата няма да бъде узаконена;
- ще има задължение за плащане на глоба;
- ще бъде постановено съдебно решение за събаряне на сградата, ако строежът е причинил щети на околната среда и др.
Според министър-председателя Дмитрий Медведев основната цел на въведените промени е да се въведе ред в дефинирането на правния режим на земята за различни цели. "Земеделските производители в този случай имат възможност да строят къщи върху земеделска земя. Разбира се, при определени ограничения - както по отношение на ограничителните параметри на къщите, така и по отношение на забраната за препродажба на земята под тези къщи", подчерта правителственият глава. „На поземлен имот, предназначен за стопанисване, е разрешено да се строи само една жилищна сграда с не повече от три етажа, общата площ на която е не повече от петстотин квадратни метра и която е предназначена за местожителството на членове на такава ферма", уточнява той за "Российская газета". Инициатор на инициативата е Яна Григоренко, член на Руската адвокатска колегия.
Сега в земите на ферма е възможно да се строят спомагателни сгради, необходими за функционирането на такава ферма, но не и жилищни сгради. С други думи, човек е наел няколко десетки или дори стотици хектара земя, отглеждал е добитък или засявал зърно там, но в същото време трябвало да живее навсякъде. Е, ако има някое село наблизо. Можете да построите къща там или да я наемете от местни жители. Ами ако няма жилище наблизо? След това имате, както в града, часове, за да стигнете до работа.
Изключително важен момент, според Григоренко, е, че няма да е възможно да се образува парцел под къщата, построена за живота на фермера и неговото семейство.
Изключителен случай е прекратяването на стопанството. Но тогава ще е необходимо да се изкупи както къщата, така и целият парцел, предоставен специално за осъществяване на дейностите на фермата.
Няма ли опасност при този сценарий да започнат да се появяват райони на масово развитие, където пшеницата трябва да колоси? „Определено това няма да се случи“, сигурна е Яна Григоренко. ред, изключва използването на жилищна сграда за други цели, например за откриване на хотел, ресторант, кафене, ловна хижа или магазин.
Законопроектът обаче все още не дава отговори на редица важни въпроси. Една ферма може да се състои от няколко членове, които не са едно и също семейство. И само един може да построи къща на земеделски парцел. Как ще решат кой се нуждае повече от тази къща?
„Може би този нюанс ще бъде записан в нормативните документи, аргументира се юристът. „Приоритет при построяването на къща може да се даде например на членовете на стопанството, които са работили там по-дълго или са внесли повече средства за упълномощените капитал."
Все още не е много ясно дали ще е възможно да се регистрирате в тази къща и как да я регистрирате като собственост, както и дали членовете на стопанството ще получат предимство при закупуване на поземлен имот и сграда в случай на ликвидация на юридическо лице. В крайна сметка бизнесът на фермера може да не върви добре и тогава той ще трябва да бъде ликвидиран, а земята и къщата ще бъдат празни от търга.
Законопроектът определя редица случаи, в които се разрешава ползването на поземлен имот независимо от установените видове разрешено ползване и категория земя. „По правило тези случаи са свързани с възникване и ликвидиране на аварийни ситуации и са с временен характер или позволяват разполагане на обекти или извършване на дейности, които не пречат на използването на земята в съответствие с основния вид на разрешено ползване (геодезически пунктове, съоръжения за озеленяване и др.), - обяснява Григоренко. - Към особените случаи се отнася и използването на земя за нуждите на отбраната и държавната сигурност на страната, за целите на ползване на недра."
Предлага се също така да се установи възможността и да се определи редът за прекратяване на права върху поземлени имоти, чийто предварително установен вид разрешено ползване не отговаря на разпоредбите за ползване на територията, ако такова ползване е опасно за човешкия живот или здравето, околната среда, обектите на културното наследство.
Хората, които са наели земя за лично помощно земеделие или градинарство, ще могат да я купуват без наддаване - при условие, че е била правилно използвана в продължение на три или повече години. Освен това този законопроект защитава интересите на собствениците. Ако правилата за ползване на земята са променени без споразумение с тях, тогава загубите трябва да бъдат покрити от бюджета на съответното ниво.
Когато купувате парцел за първи път, много от нас имат много въпроси, свързани с правоприлагането и регулаторните документи.
Как компетентно да закупите парцел и да поставите къща върху него?
Каква къща може да се построи върху земеделска земя и как тогава да се подреди?
Нека се опитаме да разберем това.
СТРОИТЕЛСТВО НА ЖИЛИЩЕ
КЪЩИ НА ПЕРЕМ
ЗЕМЕДЕЛСКА
Федерален закон "За градинарските, градинарските и дачните сдружения с нестопанска цел на гражданите"
СТРОИТЕЛСТВО НА ЖИЛИЩНА КЪЩА В ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ!!!
Много хора задават въпроса: възможно ли е да се построи "вила" селище върху земи за лятна вила? Нека да разгледаме този въпрос заедно.
Изкуство. 81 от Поземления кодекс на Руската федерация „Предоставяне на земеделска земя за управление на селско (фермерско) стопанство и лично помощно стопанство на граждани и техните сдружения за градинарство, градинарство и строителство на вили“ вече от името му директно посочва възможността за изграждане на терени за летни вили.
В параграф 2. Чл. 81 от Поземления кодекс на Руската федерация гласи: „Процедурата за предоставяне на земя на граждани и техните сдружения за градинарство, градинарство и строителство на летни вили се установява от този кодекс, федералния закон за градинарството, градинарството и селските сдружения с нестопанска цел. на гражданите."
В чл. 1, параграф 4 от Федералния закон „За градинарските, градинарските и дачните сдружения с нестопанска цел на гражданите“ гласи: „участък за дача е парцел, предоставен на гражданин или придобит от него с цел отдих (с право на да построи жилищна сграда без право на регистрация на пребиваване в нея или жилищна сграда с право на регистрация на пребиваване в нея, стопански сгради и постройки, както и право на отглеждане на плодове, плодове, зеленчуци, пъпеши или други култури и картофи.
Поземленият кодекс на Руската федерация използва термина „строителство на дача“, а във Федералния закон „За градинарските, градинарските и дачните сдружения с нестопанска цел на гражданите“ се използва терминът „икономика на дача“. Според повечето юристи понятието "икономика" е по-обемно и включва, наред с други неща, "строителство". Основната цел на управлението на "дача икономика" е отдих на граждани (!), които имат право (но не и задължение!) да се занимават с отглеждане на плодове, плодове, зеленчуци, пъпеши или други култури и картофи в своите лятна вила в допълнение към отдих.
Законодателите не случайно са разделили понятия като „жилищна сграда без право на регистрация на пребиваване в нея“ и „жилищна сграда с право на регистрация на пребиваване в нея“.
Терминът „вила” и произлизащите от него термини „вилно селище” и „вилно строителство” напоследък са в устата на всички. По своето значение думата "вила" съответства на правното понятие за "жилищна сграда", което се използва в много федерални закони, например във Федералния закон "За личното помощно земеделие", "За ипотеката (ипотека на недвижимо имущество )". По отношение на строителството върху земи, разпределени за дача, силно препоръчваме, ръководейки се от Федералния закон „За градинарските, градинарските и дачните сдружения с нестопанска цел на гражданите“, при издаване на разрешения и друга документация за строителство, вместо обичайната дума „вила“, използвайте законово проверения термин „жилищна сграда с право на регистриране на пребиваване в нея“, а вместо фразата „вила“ - термина „вила“. Въпреки че използването на израза "село за дача" също е доста приемливо.
Можете да използвате термина „селище за дача за организирано развитие“ и при издаване на разрешения незабавно да предвидите, че „проектът за организация и развитие на територията на сдружение на граждани с нестопанска цел“ предвижда изграждане на „жилищни сгради с право на регистриране на пребиваване в него“. Всъщност това е "вилно селище" в обичайния смисъл.
Много потенциални купувачи на парцели, разпределени за дача (строителство), се възпират от факта, че тези земи принадлежат към категорията земеделски земи и в това отношение уж попадат под някакъв специален контрол. Отговорът на тези съмнения дава член 1, параграф 2 от Федералния закон „За оборота на земеделска земя“, който гласи: „този закон не се прилага за земя, предоставена от земеделска земя на граждани за индивидуално жилище, гаражно строителство , лични дъщерни и летни вили икономика, градинарство, животновъдство и градинарство, както и на земя, заета от сгради, конструкции, конструкции. Оборотът на тези парцели се регулира от Поземления кодекс на Руската федерация.
Както показахме по-горе, в съответствие с чл. 81 от Кодекса на земята на Руската федерация, оборотът на земи, предназначени за дача, се регулира от нормите на Федералния закон „За градинарските, градинарските и дачните сдружения с нестопанска цел на гражданите“.
По този начин, на земите, разпределени за дача (строителство), можете:
- построи жилищна сграда с право на регистрация на пребиваване в нея, битови сгради и постройки;
- извършват строителство както самостоятелно, така и чрез сдружение с нестопанска цел на граждани под формата на партньорство, кооперация или партньорство.
Важно е да се отбележи, че вилните земи, оставайки земеделски земи, позволяват да се правят малки разходи за поддръжката им в сравнение със земите от други категории, порадинезначителен ставки на поземлен данък. В този смисъл инвестиционната привлекателност на земята за дача (строителство) все още няма равна.
В заключение е уместно да се отбележи, че Федералният закон „За градинарските, градинарските и дачните сдружения с нестопанска цел на гражданите“ от правна гледна точка е добре разработен и проверен закон. Вижда се, че депутатите от Държавната дума дадоха всичко от себе си, когато работеха по него. Смятаме, че това не е съвпадение, тъй като според нашите наблюдения значителна част от елитните крайградски "села за вили" е построена именно върху летни вили.
