Закон за отдаване под наем на апартамент. Закон за отдаване под наем на апартамент. Митове за регистрацията и условията за лизинг

Изглежда, че няма нищо по-лесно от отдаване под наем на апартамент (или по-точно под наем) - има повече от достатъчно хора, които искат да получат временно жилище. На практика обаче наемодателите имат много въпроси: как да изготвят документи, как да определят размера на месечната вноска за жилище и как да получават пари през целия период на наемане на апартамент и накрая как да се застраховат себе си срещу среща с измамници, които може не само да не плащат за настаняване, но и да доведат апартамента в ужасно състояние.

Как да наемете апартамент правилно според закона - да сключите договор за наем с потенциални наематели. Можете също да направите това сами. Нотариална заверка на такъв документ не се изисква, ако срокът му на валидност не надвишава една година.

Процедурата за регистриране на отдаване под наем на жилищни помещения в съответствие със закона е както следва:

1. Съставяне и сключване на трудов договор

Тази процедура няма да създаде затруднения дори за наемодателите, които за първи път се сблъскаха с процедурата за формализиране на прехвърляне на жилище за временно ползване по договор за наем.

Договорът за наем, сключен между наемателя и наемодателя, трябва да съдържа следната информация:

• паспортни данни на двете страни по договора;
• условия и ред за заплащане на настаняване;
• размера на месечната вноска;
• ред за плащане на комунални услуги;
• процедурата за обезщетение за загуби, в случай че те възникнат в резултат на действията на работодателя;
• броят на жителите, които ще живеят постоянно
• ако апартаментът се отдава под наем с имущество, принадлежащо на собственика на помещението, е необходимо да се направи пълен опис;
• информация за собствениците на жилища и съответните документи за собственост;
• други допълнителни споразумения, които са от значение за всяка от страните (например възможността домашни любимци да живеят в апартамента).

Като приложение към договора може да се състави акт за приемане и предаване на апартамента, съдържащ информация за състоянието на жилището и имота, намиращо се в него към момента на заселване на временните наематели. Можете от нашия сайт.

Необходими документи за сключване на трудов договор

За да се даде официален статут на живеене в апартамент на временно живеещи, е необходимо да се сключи трудов договор. Списъкът с документи, необходими за извършване на тази процедура, включва следните официални документи:

• удостоверение за собственост на наемодателя за жилище (това може да бъде договор за продажба, договор за дарение и др.);
• удостоверение, съдържащо информация за лица, регистрирани в наетото жилищно помещение;
• в случай, че жилището има няколко собственици, ще се изисква нотариално заверено съгласие на всеки от тях за наемане на апартамента.

2. Превод на пари

Най-често дължимите плащания към наемодателя за наемане на апартамент за живеене се извършват месечно. За да ги получите, можете да използвате един от следните методи:

• Превод в брой, при който наемателят плаща пари директно на наемодателя лично. В този случай се препоръчва да се документира всяко плащане чрез издаване на разписка;
• Безкасово плащане, извършвано чрез превеждане на пари по сметка на наемодателя в банката. Фактът на плащане на наем в този случай може да бъде потвърден от съответните разписки или извлечения от сметката.

3. Плащане на данъци

Средствата, получени от наемодателя като плащане за наемане на жилище, се разглеждат от гледна точка на законодателството като доход и подлежат на облагане на общо основание. Днес данъкът върху доходите на физическите лица е 13%. За да го плати, наемодателят трябва да състави данъчна декларация под формата на 3-NDFL и да я представи на данъчния орган не по-късно от 30 април на годината, следваща годината на получаване на дохода. Въз основа на декларацията данъчните служители ще генерират разписка, която наемодателят ще трябва да плати.

Отдаването на жилища под наем по договор за наем е свързано с редица трудности, свързани както с документацията, така и с търсенето на надеждни наематели. Можете да се застраховате срещу евентуално неплащане на наем, както и срещу други измамни действия, като сключите споразумение, посочващо паспортните данни на работодателите в него.

Най-целесъобразно е да събирате наем на месечна база, без да чакате закъснения и забавяния, които впоследствие може да не бъдат платени. Водени от тези прости правила при отдаване на жилища под наем по договор за наем, можете да избегнете голям брой проблеми и неприятни ситуации.

Трябва ли да уведомя участъка?

Някои са убедени, че за да се легализира напълно наемането на апартамент, е необходимо да се уведоми районния полицай, че на негова територия живеят непознати. Законът обаче не предвижда правило, което да задължава собственика да уведоми районния полицай, че е наел или наел апартамент. Това се дължи на факта, че правото на разпореждане с имущество принадлежи само на притежателя на авторското право. Никакви неупълномощени лица, включително районният полицай, не могат да забранят упражняването на правото му. В същото време районният полицай, който съвестно изпълнява задълженията си, сам разбира на кого се отдава апартаментът, кой живее там.

Материалът е изготвен с помощта на директора на фирма Миел-Аренда Мария Жукова, ръководителя на отдела за отдаване под наем на фирма Азбука Жиля Роман Бабичев, адвокат Олег Сухов и адвоката на ICA "Централна адвокатска колегия" Дария Жидких.

Колко данъци ще трябва да платите?

Ако наемете апартамент като физическо лице, ще трябва да платите 13% от дохода. Индивидуален предприемач по опростена данъчна схема трябва да плаща 6%, но в същото време плаща фиксирани вноски, които възлизат на 21 хиляди рубли годишно. Следователно, когато наемате евтин апартамент, няма смисъл да се регистрирате като индивидуален предприемач.

Ако придобиете патент, тогава, както вече споменахме, сумата ще зависи от района и регионалните цени. Например, годишен патент за 40-метров апартамент на Арбат в Москва ще струва 27 хиляди рубли, в Северно Бутово - 12,6 хиляди рубли, а в района на Магадан - 7,2 хиляди рубли.

Какво трябва да се направи, за да се легализира предаването? Трябва ли да се регистрирам като едноличен търговец?

Първо, трябва да сключите споразумение с наемателя. Като приложение към него е необходимо да се състави акт за приемане на апартамента и документ, в който ще бъде записан фактът на месечното плащане. Тогава собственикът-наемодател с тези документи, както и паспорт и документи, потвърждаващи правото на притежаване и разпореждане с този апартамент, подава молба до данъчния орган и подава декларация под формата на 3-NDFL. Това трябва да стане за изминалата година до 30 април на следващата година, а самият данък трябва да бъде платен преди 15 юли. В този случай собственикът отдава апартамента под наем като физическо лице.

Вторият вариант - наемодателят може да се регистрира като индивидуален предприемач. Индивидуалният предприемач също трябва да плаща годишни застрахователни премии и е длъжен да подаде данъчна декларация. Данъкът се заплаща тримесечно, декларацията се изпраща веднъж годишно до 30 април на текущата година за предходната година.

Има и друга възможност - да закупите патент за наемане на апартамент. В този случай собственикът на апартамента също трябва да се регистрира като индивидуален предприемач. Срокът на патента е между един месец и една година, но не трябва да се „прехвърля“ към следващата календарна година. Ако патентът е закупен за период до шест месеца, тогава цената му се заплаща незабавно и изцяло. Ако патентът е придобит за срок до една година, тогава една трета от цената му може да бъде платена първо, а останалата сума един месец преди изтичането на неговата валидност. Данъкът се плаща във фиксиран размер въз основа на ставките, определени от субекта на федерацията и неговата област. Калкулатор за изчисляване на цената на патент (тоест сумата на данъка, който ще трябва да бъде платен) е даден на уебсайта nalog.ru.

Получаването на доходи от наемане на апартамент не е предприемаческа дейност, следователно гражданинът няма задължение да регистрира индивидуален предприемач. Гражданите, които получават доходи от наемане на апартамент, се регистрират като индивидуални предприемачи само с цел оптимизиране на дължимите данъци, тоест намаляване на размера на дължимите данъци в сравнение с данъците, които гражданите, които не са индивидуални предприемачи, трябва да плащат.

Договорът не е ли достатъчен?

Писмен договор за наем или търговски лизинг е един от компонентите, които гарантират законността на предоставянето на апартамент за временно владение и ползване. Въпреки това, ако страните са предвидили, че договорът е сключен за период от повече от 1 година, той трябва да бъде представен в Rosreestr не по-късно от един месец от датата на сключване, за да регистрира обременяването на имота. Кодексът за административните нарушения на Руската федерация съдържа административни санкции за нарушителите: глоба от 1,5 до 2 хиляди рубли се налага за неспазване на процедурата за регистриране на споразумение, а глоба от 5 хиляди рубли се предвижда за късно подаване на заявление за регистрация на тежест (части 1, 2 от член 19.21 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация).

Как да сключим договор?

Договорите са няколко вида. Съществува дългосрочен и краткосрочен трудов договор, който се сключва между две лица за срок до една година и за срок повече от година. Има и договор за наем, който се сключва между юридическо и физическо лице. Всички те са в писмена форма.

В добре изготвен договор има две дузини клаузи, някои от тях са стандартни, а други зависят от договореностите на страните и конкретния случай. Договорът трябва да посочи гражданите, които ще живеят в апартамента заедно с наемателя / наемателя, да определи размера на плащането за ползване на имота и да определи процедурата за плащане на сметки за комунални услуги. В отделен документ страните описват състоянието на наетия имот и посочват списък на мебелите и електроуредите, ако апартаментът се отдава обзаведен. Стандартното условие е установяването на гаранционно плащане - парична сума, която гарантира на собственика, че ще получи обезщетение, ако наемателят се изнесе от апартамента без предварително предупреждение, или повреди имуществото в апартамента.

Препоръчително е да се предпише броят и редът на посещенията в апартамента от собственика (с предварително уведомяване на наемателя, живеещ в апартамента или без предизвестие), размерът на наема, процедурата за извършване на плащания, други плащания, които попадат върху раменете на наемателя (плащане на електроенергия и др.).

Ако апартаментът има няколко съсобственици, тогава всички те трябва да поставят подписите си в договора. Или правото на наемане на апартамент може да бъде прехвърлено на един от собствениците въз основа на нотариално заверено пълномощно. В противен случай съсобственикът или дори само регистрираното в апартамента лице има право да живее в този апартамент. Наемателят може да поиска от наемодателя извлечение от домашната книга, за да се увери, че договорът е подписан от всички собственици и регистриран в този апартамент. В този случай трябва да обърнете внимание на датата на издаване на извлечението - срокът му на валидност е един месец.

Договорът за наем, подписан от двете страни, е правно значим документ и се приема за разглеждане в съдилища и други инстанции.

Какво заплашва незаконната доставка?

Незаконният наем на апартамент е опасен преди всичко поради неочаквани значителни финансови загуби. Например, данъчният орган, след като е научил, че собственикът не плаща данък към федералния бюджет, има право да го привлече към гражданска отговорност в съда. Както показва практиката, санкциите за много хора се оказват обременителни, тъй като освен събиране на главницата на дълга се начисляват неустойки и глоби за неподаване на данъчна декларация и нарушение на срока за плащане. В най-лошия случай лицата могат да бъдат подведени под наказателна отговорност, която е изпълнена с криминално досие и глоба до 300 хиляди рубли или лишаване от свобода до една година (член 198 от Наказателния кодекс на Руската федерация).

Освен това наемателите ви може да се окажат измамници и да използват апартамента, който отдавате под наем, за да живеят например нелегални мигранти. В този случай собственикът на апартамента рискува да стане обвиняем по наказателно дело за организиране на незаконно пребиваване на чужди граждани в Руската федерация (член 322.1 от Наказателния кодекс на Руската федерация). Малко вероятно е собственикът да бъде подведен под реална наказателна отговорност, но са му гарантирани неприятни моменти в полицията, защото ще трябва да обяснява дълго и честно защо незаконно е отдал апартамента си под наем и как се озоваха нелегалните мигранти в него без негово знание.

Пазарът на наемите традиционно е "сив" и е трудно да се изчисли колко сделки се извършват на него. Съответно не може да се каже точно какъв дял от тях е в пълно съответствие със закона. Някои експерти дават приблизителна цифра от 40%. Освен това има доказателства, че в сегмента на икономичен и комфортен клас 5-10% от апартаментите са законно отдадени под наем, а собствениците на апартаменти, наети за повече от сто хиляди рубли на месец, почти винаги действат според правилата.

В същото време броят на спазващите закона постепенно се увеличава.

У нас не е прието да се знаят законите, а това е много лошо. Това вероятно не са всички от тези, които снимат - и дори дават под наем! - апартаменти, те знаят, че сделката за отдаване под наем (отдаване под наем) на жилищни помещения се регулира не от някакъв неизвестен закон за наемане на апартамент, а от добре познатия Граждански кодекс на Руската федерация. И че основните разпоредби (които, между другото, не са точно едно и също нещо, но повече за това по-късно) също са взети от там, а не са измислени от някой особено надарен брокер. От невежество възникват въпроси, които може да не съществуват.

Все още е под наем или под наем? Важно е!

Отдаване под наем на помещения и отдаване под наем на помещения не са синоними от правна гледна точка. Те дори са регламентирани от различни разпоредби на закона: наем - 34 и наемане - 35, глава втора част от Гражданския кодекс на Руската федерация. С две думи тогава говорим за договор за наем, ако се отдава под наем апартамент, стая или жилищна сграда , а договорът е между индивиди . Ако автомобил, земя или цяла сграда се прехвърлят във временно владение или ползване, това вече е лизинг. Между другото, ако една компания наема апартамент за служители, а не те самите, това също ще бъде регламентирано с договор за наем, а не с наем.

Трябва ли да регистрирам сделка?

Наемането на апартамент и подписването на договор е толкова просто, че неволно възниква въпросът дали този лист хартия има някакво правно значение или е съставен единствено за духовния комфорт на собствениците и наемателите? Въпреки че последната разпоредба е много правдоподобна, договорът всъщност е документ и влиза в сила след подписването му. Не е необходимо да регистрирате сделката в държавни структури, освен ако не е договор с юридическо лице за срок повече от една година.

Това всъщност е една от причините собствениците на апартаменти да не сключват договори за наем за няколко години предварително, дори ако помещенията са закупени специално за тази цел. Никой не се нуждае от допълнителни украшения. Максимумът, който може да се направи, ако наистина желаете, е да заверите договора при нотариус. Но дали собственикът ще се заеме с това също е голям въпрос.

Кой може да наеме апартамент?

Според закона само собственикът или упълномощено от него лице може да наеме апартамент. Тоест не просто кум, сватовник или брат, а кум, сватовник и брат с пълномощно за разпореждане с този апартамент. Това правило обаче се нарушава навсякъде, апартаментите се отдават под наем от всеки. В същото време данните на собственика на апартамента са предписани в договора, а подписът си струва да се знае кой. Ясно е, че подобно споразумение може лесно да бъде обезсилено, а в спорна остра ситуация на работодателя не защитава ангажираните не.

Още по-забавно е, когато апартаментът се отдава под наем от самите наематели. Веднага ще направя резервация, че може да имат право да го направят, но само ако са изпълнени следните условия:

1) Собственикът на апартамента не е против преотдаване,

2) Договорът със собственика е сключен за минимум една година.

Ако това е така, страхотно. Само отговорността към собственика все пак ще трябва да носи самият, а договорът за пренаем (когато наемателят пренаема жилище, така се нарича) не може да бъде сключен за период, по-дълъг от договора за наем. Тоест срокът на договора с вас е изтекъл и тези, които сте уредили, ще бъдат изхвърлени на улицата. В същото време няма значение, че са платили за още една година живот, наемодателят все още не е видял тези пари.

В действителност често се случва собственикът да няма представа какво се случва с имота му и да открива нови наематели едва когато дойде време да събере пари за следващия месец. Има само две възможности за по-нататъшни действия: предоговаряне на договора вече с тези, които действително живеят в апартамента, или ги изгонете. Това е по преценка на собственика. Можете също да опитате да намерите бившите наематели и да ги попитате, но само съдебните изпълнители ще успеят. Ще хвърля камък в градината на брокерите по недвижими имоти: знам ситуация, в която подобна сделка без участието на собствениците беше превърната чрез Академията на науките. И въпреки че в резултат всичко се оказа добре, не е ясно от какво се е ръководил брокерът. Но това, което не е законът на Руската федерация, това е сигурно.

Какво се случва, ако собственикът на апартамент под наем се промени?

Юридически нищо. Договорът не трябва да се прекратява или променя. Просто новият собственик ще стане наемодател при същите условия като предишния собственик на помещението. Освен ако, разбира се, срокът на договора не е изтекъл.

В живота този момент често се пренебрегва, но това вероятно се дължи на невежество, а не от вреда. Често срещана ситуация е, когато наемателите се предават на волята на новия собственик: ако искат, ги изгонват, ако искат, напускат, но променят условията на договора. Как да се справим с това и дали си струва в конкретен случай - това вече е въпрос към юристите.

И така, ще обобщя. Разбира се, няма отделен закон за отдаване под наем на апартаменти (както и къщи и гаражи) и никога не е имало. Отношенията между наемателя и собственика на апартамента обаче са посочени в Гражданския кодекс. И това е законът, и дори какво!

Какво друго искам да кажа. Всеки е чувал, че знанието е сила. Но малко хора се ръководят от тази позиция, предпочитайки блажено невежество. Като цяло, прочетете законите и си знайте правата. (Желаещите могат да се обърнат към оригиналния източник и да изтеглят).

Всякакви сделки с имот, включително при отдаване под наем, регламентирани от определени закони. Когато отдава или отдава имот под наем, собственикът трябва да се ръководи от следните два основни документа:

1. Жилищния кодекс на Руската федерация- в този документ са посочени основните правила за използване на жилища и отговорност за тяхното нарушаване.
2. Граждански кодекс на Руската федерация- Отделни глави от този документ са посветени на въпросите за отдаване под наем на недвижими имоти:

Отговорност

Законодателството не предвижда отделен член или закон, който да съдържа. Въпреки това, в случай на такова нарушение, наказанието ще бъде наложено на следните основания:

• неподаване на декларация(член 119 от Данъчния кодекс на Руската федерация);
• неплащане на данъци.

Данъчен кодекс на Руската федерация Член 119. Неподаване на данъчна декларация (изчисляване на финансовия резултат на инвестиционно партньорство)

1. Неподаване на данъчна декларация до данъчния орган по мястото на регистрация в срока, определен от законодателството за данъци и такси

   води до събиране на глоба в размер на 5 на сто от сумата на данъка, неплатен в срока, установен от законодателството за данъците и таксите, подлежащи на плащане (доплащане) въз основа на тази декларация, за всяка пълна или непълна месец от деня, определен за представянето му, но не повече от 30 процента от посочените суми и не по-малко от 1000 рубли.

2. Неизпълнение от страна на управляващия партньор, отговарящ за данъчното счетоводство, да представи изчислението на финансовия резултат на инвестиционното партньорство на данъчния орган по мястото на регистрация в срока, установен от законодателството за данъците и таксите

   води до събиране на глоба в размер на 1000 рубли за всеки пълен или непълен месец от датата, определена за неговото представяне.

Ако в първия случай се установява само отговорност данъчно законодателство, то във втория може да възникне както въз основа на Данъчния кодекс на Руската федерация, така и според Наказателния кодекс на Руската федерация.

Отговорността зависи от тежестта на нарушението.

колекция общата сума на всички неплатени данъциТази мярка е задължителна и винаги се прилага. В допълнение към размера на самия данък, ще трябва да платите и неустойка за всеки ден забава.

налагане на глобаза непредставяне на декларация в размер на 5% от размера на дълга. В същото време минималният му размер е 1000 рубли, а максималният е 30% от дълга.

Налагане на глоба за неплащане на данък - нейният размер е:

Наказателна отговорност- конкретна мярка е установена с чл. 198 от Наказателния кодекс на Руската федерация и зависи от тежестта на нарушението.

Ако размерът на данъчния дълг е повече от 600 хиляди рубли. три години могат да се прилагат следните мерки:

• глоба в размер от 100 до 300 хиляди рубли;
• принудителен труд (до една година);
• арест за срок до шест месеца;
• лишаване от свобода до една година.

Ако данъчните задължения са категоризирани особено големи(тоест те надвишават сумата от 3 милиона рубли за три последователни финансови години), тогава отговорността става по-строга:

• глоба в размер от 200 до 500 хиляди рубли;
• принудителен труд или лишаване от свобода до три години.

Този списък с мерки е изчерпателен, не е предвидена друга отговорност за неплащане на данъци. Например собственикът не може изгони от жилищното му пространство или го отнеме.

Въпреки наличието в законодателството на толкова сериозна отговорност за незаконна доставка на недвижими имоти, на практика тя се използва рядко.

Това се дължи на факта, че е много трудно да се докаже факта на нарушението, защото за това са необходими документални доказателства, че жилищната площ наистина се отдава под наем на някого.

Като се има предвид, че това не е в интерес и на двете страни по сделката, е много трудно да се намерят такива документи.

Можете да научите колко бързо и правилно можете да научите от нашата статия.

Инструкция стъпка по стъпка

Ако собственикът все пак е решил официално да отдаде или наеме имота, той трябва да знае как правилно да извърши тази процедура. Приблизителен алгоритъм на действията е както следва:

Стъпка 1. Подготовка на корпуса за доставканаематели. На този етап трябва да направите помещенията възможно най-привлекателни за наемателите: да извършите козметичен ремонт (ако е необходимо) и да осигурите допълнителни удобства (например, инсталирайте интернет и инсталирайте климатик).

Стъпка 2. Намиране на наемател- това може да стане както самостоятелно, така и с помощта на специална агенция за недвижими имоти. Търсенето може да се извършва по различни канали: чрез медиите, интернет, познати или приятели. Можете да прочетете повече за наемането на жилище на нашия уебсайт. При потенциални наематели е необходимо да се инспектира жилището и да се разкажат за всички предимства и недостатъци на жилището.

Отделно си струва да споменем въпроса за наличността сметки за комунални услуги. Разбира се, тяхното плащане не преминава върху наемателите, но страните могат доброволно да разрешат този въпрос. Например, да се споразумеят за погасяване на част от дълга за плащане на разходите за наем или прехвърляне на дълга на собственика.

Стъпка 3. Подготовка на необходимите документи.

За да извършите сделка за лизинг или наем, ще ви трябва:

• паспорт на наемодателя;
• паспорт на работодателя;
• документи, потвърждаващи собствеността.

Размерът на удръжките

Както вече беше отбелязано, основната причина собствениците да наемат недвижими имоти неофициално е необходимостта да плащат данък върху парите, които получават. Този вид доход е доход, така че подлежи на облагане с данък върху доходите на физическите лица. Ставката на този данък, в зависимост от платеца, се определя на ниво:

• 13% - ако руски гражданин получава доход;
• 30% - ако получателят е чужд гражданин.

Очевидно във всеки един от тези случаи се получава доста голяма сума.

Има обаче няколко напълно легитимни начина за намаляване на размера на необходимите удръжки.
За това имате нужда регистрирайте се в данъчната служба като индивидуален предприемачи изберете една от наличните данъчни системи:

1. USN. В този случай собственикът ще стане предприемач и ще може да плаща по-малко удръжки от получените доходи - 6%. Всяка година обаче ще трябва да правите допълнителна сума за задължителни застрахователни премии.
2. - в този случай изобщо няма да е необходимо да се плащат данъци, но за патента ще трябва да се плати прилична сума (точната цена зависи от конкретния регион). В допълнение към разходите за придобиване на патент могат да се добавят и вноски във фондовете.

По-малко законен начин за намаляване на размера на данъка е подценяване на размера на плащането в договораза жилище.

В същото време обаче собственикът рискува, тъй като в случай на неплащане той ще може да възстанови от наемателя само сумата, посочена в договора.

Можете да разберете какво включва в нашата статия.

Чрез агенция

Да се улесняване на процеса на наемане на апартамент, собствениците могат да използват услугите на агенция и да сключат споразумение с брокер. В този случай е възможно и официално предаване на жилища, докато посредникът ще поеме по-голямата част от работата. По-специално, той може да бъде предмет на следните задължения:

• подготовка на всички необходими документи за сделката;
• търсене на потенциални наематели;
• Организиране на реклама на жилища;
• провеждане на шоу;
• изпълнение на договора.

IN брокерски услугимогат да бъдат включени много други задължения - по-точно те са фиксирани в договора с агенцията.

При желание можете и вие застрахова апартаменти цялото имущество в него от евентуални щети.

Единственият недостатък на този метод е необходимостта заплащане на услугите на агенцията.

Въпреки това, ако се свържете с надеждна фирма с добра репутацияползите от това далеч надвишават финансовите загуби.

Официалният наем на недвижими имоти не се използва сред собствениците специална популярност,тъй като в резултат на тази сделка е необходимо да се направят данъчни приспадания в бюджета.

Въпреки това, рисковете и за двете страни по наемането или лизинга също са минимални, т.к официални договорни гаранцииспазване на всичките им права и задължения.

Ако откриете грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.

Но в цялото разнообразие на такава сделка е много трудно да не се изгубите. И в нашата статия днес ще ви помогнем с това.

Как да наемете апартамент, за да не бъдете измамени?

Има много алгоритми за измамни действия, както от страна на наемателя, така и от страната, която отдава жилище под наем, и за да се предпазите от тях, трябва да запомните следното:

1. Ако наемателят поиска депозит за дълъг период от време, това трябва да ви предупреди, тъй като според закона авансово плащане може да бъде начислено само при редовно забавено плащане и не трябва да надвишава двумесечно плащане.
2. Ако обектът, който наема жилище, не може да документира правото на собственост и оригинала на съответния сертификат, споразумение не трябва да се сключва. Всяка неточност при определяне на местоположението и собствеността на апартамента го прави невалиден.
3. Ако цената за въвеждане в експлоатация на обект е по-малка от общата маса в района за апартаменти със сравними характеристики, това трябва да ви предупреди, тъй като може да бъде стръв.
4. Ако дарителят избягва писмената регистрация на отношенията, уж за да не плаща данък, и предлага да намали цената, това е неприемливо. Дори и да няма измамни действия, може да има отговорност за съдействие при неплащане на задължителни такси в полза на държавата.
5. След оглед на апартамента можете да отидете при съседите и да се представите като потенциален купувач, за да попитате ненатрапчиво за апартамента, който се отдава под наем и неговия собственик. Съседите по-долу ще бъдат особено полезни в тази ситуация.
6. За да прекратите офертата на агенцията, трябва да изисквате паспорт и документ за собственост на лицето, което показва апартамента, или пълномощно, ако собственикът не участва в доставката.

Следното видео също съдържа съвети от професионален брокер как да не бъдете измамени при наемане на апартамент:

Време е да поговорим за това какви закони за наем се прилагат в областта на наемането на жилища.

Закон за наемане

Законодателно процесът на взаимоотношения между лице, което отдава под наем недвижимо имущество, и лице, което го отдава под наем, се урежда от Гражданския кодекс на Руската федерация, който урежда всички важни моменти от такива отношения. Помислете за важните моменти, произтичащи от текста на Гражданския кодекс на Руската федерация и свързани с наемните отношения.

1. Всички жизненоважни продукти на субекта, получени от него в рамките на наетия недвижим имот, принадлежат единствено на него, освен ако друго не е декларирано в процедурата за плащане или не е забранено със закон:
   • определена част от получените продукти от дейността на наемателя в натура или в пари може да се използва за плащане;
   • наетият имот трябва да се използва по предназначение, тоест е невъзможно да се оборудва производство или офис в жилищен район или да се живее в нежилищен район.
2. Ако информацията, описваща местонахождението на наетия обект и собствеността върху него, не позволява еднозначно да се определи за какво се отнася договорът, той се счита за несключен. Тоест, ако адресът е непълен или неточен, или ако не съвпада с вписването в Удостоверението за регистрация на собственост, сделката ще бъде обявена за невалидна.
3. Не само собственикът, но и лицето, което има пълномощно за това, има право да издава недвижим имот под наем.
4. В писмена форма сделката за наемане трябва да бъде формализирана, ако връзката продължава повече от година или ако една от страните е юридическо лице.
5. При прехвърляне на предмети и предмети (мебели, уреди и др.) заедно с недвижими имоти, заедно с тях трябва да се прехвърли и техническа и съпътстваща документация. При негово отсъствие наемателят може да откаже сделката или да поиска обезщетение, като се позовава на невъзможността за пълноценна експлоатация на наетия имот.
6. Лицето, което наема апартамент, носи юридическа отговорност за всички недостатъци, възникнали по време на експлоатацията на жилището, при условие че наемателят не е участвал в това. Освен това отговорността ще дойде без разлика дали е знаел за тези дефекти преди момента на формализиране на връзката или не.
7. Ако има ограничения за собствеността върху наетия обект, този факт трябва да бъде посочен предварително. В противен случай въз основа на разкрити обстоятелства с иск за обезщетение.

За правилата за наемане на жилищни помещения ще научите от следното видео:

Специални видове наемане

Общински апартамент

Ако няма официална собственост върху апартамента и когато живеете въз основа на договор за социален наем, тоест когато е на разположение на градската администрация, той може да се отдава под наем, но при няколко задължителни условия:

1. Съставете договор за пренаем (поднаем), който има следните характеристики:
2. Получете съгласието на действителния собственик, тоест на градската администрация, представлявана от началника на отдел „Жилищна политика“ или отдел на съответния район на териториалната единица (град, град и др.), за което:
   • издава стандартизирано заявление с искане за възможност за отдаване под наем на помещението, подписано от всички наематели, включени в заповедта или договора за социално отдаване под наем на жилищно помещение;
   • изчакайте отговор на искането със съгласие или мотивиран отказ, причината за което може да е недостатъчна жилищна площ за настаняване на наемателя, въз основа на утвърдените стандарти.
3. договорът се съставя в писмена форма, както и с директен лизинг;
   • не се изисква регистрация на документа при нотариус;
   • броят на екземплярите съответства на броя на страните и се прехвърля на: общината, наемателя и поднаемателя;
   • поднаемателят няма право да използва жилището самостоятелно;
   • ако периодът на заетост не е посочен, той е една година.

Припомнете си, че можете да научите за какви документи са необходими или от специален материал.

обслужващо жилище

Офис пространството се разпределя на конкретен служител или служител въз основа на индивидуалните му взаимоотношения с неговия работодател. Законодателната забрана за отдаване под наем, отдаване под наем или отчуждаване на жилища, които се използват като офис площи, е установена в член 100 от Жилищния кодекс на Руската федерация. И ако такива отношения бъдат сключени, дори ако договорът е сключен, те ще бъдат обявени за невалидни и всички изплатени средства ще трябва да бъдат върнати доброволно или по съдебен път.

Специфичен термин, свързан с наемането на офис помещения, е удостоверение за отдаване под наем на офис пространство (например от военнослужещи), което по същество представлява документ, издаден на служител при факта на отдаване на жилище под наем след освобождаването му във връзка с преместване на друго място на служба или по други причини.причини.

Този документ се издава от специализирани органи и потвърждава действителното освобождаване на заетия апартамент, което ще бъде причина за предоставяне на други офис жилища под наем.

Отдаване под наем на недвижим имот с последваща покупка

Практиката на граждански отношения по отношение на отдаване под наем на жилищни помещения с последващо постепенно изкупуване съществува, но се характеризира с висока сложност на документиране на задълженията на страните и взаимни рискове.

Трудните точки, които трябва да бъдат по подходящ начин отразени в текста на договора, са както следва:

1. Няма ясна правна уредба на подобни сделки с недвижими имоти, тъй като те са хибридна форма между наемане и покупко-продажба.
2. Поради дългосрочния характер на отношенията, трудността се крие в определянето на продажната цена на апартамента, без която договорът няма да е валиден. Поради възможността за промяна на цената в дългосрочен план, а разсроченият план се издава до 5 години, сумата за изкупуване се определя над текущата цена, което не винаги е изгодно за наемателя.
3. По време на отдаването под наем жилището може да бъде обременено дори и да не е било към момента на споразумението, което прави прехвърлянето на собствеността невъзможно поради наличието на съсобственик без съгласие. Този елемент трябва да бъде ясно регламентиран, за да се избегне конфликт на интереси на страните.
4. До изплащане на сумата в пълен размер отношенията имат характер на наемане, а ако договорът бъде прекратен по искане на един от субектите на правно основание, всички платени пари ще останат при наемодателя и не могат да бъдат върнати, т.к. те са приравнени на наем.
5. По време на извършване на плащанията собственикът може да промени решението за прехвърляне на собствеността, това трябва да бъде предвидено.

Не по-малко важен е такъв проблем като глоба за незаконно отдаване под наем на жилище и възможността за наемане на апартамент или друго помещение под наем без плащане на данъци, което ще обсъдим по-нататък.

Данъци и глоби

И така, можем ли да говорим за данък върху доходите на физическите лица от наемане на апартамент (други помещения) от физическо лице? Получената печалба от отдаване на апартамент под наем е доход на физическо лице и подлежи на облагане на общо основание в размер на 13% от получената сума. Данъчната лихва може да бъде намалена, когато некорпоративен предприемач или просто PBOYuL действа като лизингово лице. Ако следвате този трик, тогава данъкът върху дохода ще бъде само 6%, но ще се изисква допълнително плащане от 1% от дохода към фонда за социално осигуряване.

Данъкът не се плаща от субекта, който наема апартамент, ако наемателят е юридическо лице, което трябва самостоятелно да извърши необходимите плащания към Федералната данъчна служба.

Наемодателят трябва да заплати данък върху дохода до 30 април на годината, следваща отчетната година, тоест данъкът за 2015 г. трябва да бъде платен преди 30 април 2016 г. Ако това не се случи, неустойката ще бъде 5% от сумата, която е удържани от събирането, за всеки месец забава, но не повече от 30% или шест месеца забава.

След като забавянето на събирането на данъци надхвърли 181 дни, неустойката ще бъде изчислена на 10% от сумата, неплатена на Федералната данъчна служба и т.н. Минималната глоба е 1000 рубли, а максималната не е ограничена. Просто, ако размерът на глобата стане непропорционално голям, тогава наказателната отговорност идва с присъда до три години затвор.

Не забравяйте, че отдаването под наем на недвижими имоти изисква повишено внимание както от наемателя, така и от наемодателя. Важно е да се вземат предвид всички нюанси, особено когато става въпрос за или

Можете да разберете какво очаква хората, които не плащат данъци за отдаване на жилища под наем, като гледате следното видео: