Zákon o prenájme bytu. Zákon o prenájme bytu. Mýty o registrácii a podmienkach prenájmu

Zdalo by sa, že nie je nič jednoduchšie, ako dať do prenájmu byt (alebo presnejšie do prenájmu) - ľudí, ktorí si chcú zaobstarať dočasné bývanie, je viac než dosť. V praxi však majú prenajímatelia veľa otázok: ako vybaviť dokumenty, ako nastaviť výšku mesačnej platby za bývanie a ako získať peniaze počas celého obdobia prenájmu bytu a nakoniec, ako sa poistiť. sa proti stretnutiu s podvodníkmi, ktorí nemusia nielen platiť za ubytovanie, ale aj uviesť byt do hrozného stavu.

Ako správne prenajať byt podľa zákona - uzavrieť nájomnú zmluvu s potenciálnymi nájomníkmi. Môžete to urobiť aj svojpomocne. Notársky overenie takéhoto dokumentu sa nevyžaduje, ak doba jeho platnosti nepresiahne jeden rok.

Postup pri registrácii prenájmu bytových priestorov v súlade so zákonom je nasledovný:

1. Vypracovanie a uzatvorenie pracovnej zmluvy

Tento postup nespôsobí ťažkosti ani prenajímateľom, ktorí sa prvýkrát stretli s postupom formalizácie prevodu bývania do dočasného užívania na základe nájomnej zmluvy.

Nájomná zmluva uzatvorená medzi nájomcom a prenajímateľom musí obsahovať tieto údaje:

• údaje o pase oboch zmluvných strán;
• podmienky a postup pri platbe za ubytovanie;
• výška mesačnej splátky;
• postup pri platbe verejnoprospešných služieb;
• postup pri náhrade strát v prípade, že vzniknú v dôsledku konania zamestnávateľa;
• počet obyvateľov, ktorí budú bývať trvalo
• ak sa byt prenajíma s majetkom vlastníka priestorov, je potrebné vypracovať jeho úplný súpis;
• informácie o vlastníkoch domov a príslušné dokumenty o vlastníctve;
• ďalšie dodatočné dohody, ktoré sú významné pre obe strany (napríklad možnosť bývania domácich zvierat v byte).

Ako prílohu zmluvy môže byť vyhotovený akt o prevzatí a prevode bytu, ktorý obsahuje údaje o stave bývania a majetku, ktorý sa v ňom nachádza v čase vysporiadania dočasných nájomníkov. Môžete z našej stránky.

Doklady potrebné na uzatvorenie pracovnej zmluvy

Na udelenie oficiálneho štatútu bývaniu v byte s prechodným pobytom je potrebné uzavrieť pracovnú zmluvu. Zoznam dokumentov potrebných na dokončenie tohto postupu zahŕňa tieto úradné dokumenty:

• osvedčenie o vlastníctve prenajímateľa na bývanie (môže ísť o kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu a pod.);
• potvrdenie s údajmi o osobách evidovaných v prenajatých bytových priestoroch;
• v prípade, že má byt viacero vlastníkov, na prenájom bytu bude potrebný notársky overený súhlas každého z nich.

2. Prevod peňazí

Najčastejšie sú platby splatné prenajímateľovi za prenájom bytu na bývanie mesačne. Ak ich chcete získať, môžete použiť jednu z nasledujúcich metód:

• Hotovostným prevodom, pri ktorom nájomca platí peniaze priamo prenajímateľovi osobne. V tomto prípade sa odporúča každú platbu dokladovať vystavením pokladničného dokladu;
• Bezhotovostná platba, realizovaná prevodom peňazí na účet prenajímateľa v banke. Skutočnosť zaplatenia nájomného v tomto prípade môže byť potvrdená príslušnými potvrdenkami alebo výpismi z účtu.

3. Platenie daní

Peňažné prostriedky, ktoré prenajímateľ dostane ako úhradu za prenájom bývania, sa z hľadiska legislatívy považujú za príjem a podliehajú zdaneniu vo všeobecnosti. Dnes je daň z príjmu fyzických osôb 13 %. Na jej zaplatenie musí prenajímateľ vypracovať daňové priznanie vo forme 3-NDFL a predložiť ho daňovému úradu najneskôr do 30. apríla roku nasledujúceho po roku, v ktorom príjem prijal. Daňoví úradníci na základe vyhlásenia vygenerujú potvrdenie, ktoré bude musieť prenajímateľ zaplatiť.

Prenájom bývania na základe nájomnej zmluvy je spojený s množstvom ťažkostí spojených tak s papierovaním, ako aj s hľadaním dôveryhodných nájomníkov. Proti prípadnému nezaplateniu nájomného, ​​ako aj proti iným podvodným konaniam sa môžete poistiť uzavretím dohody s uvedením pasových údajov zamestnávateľov v nej.

Najvýhodnejšie je vyberať nájomné mesačne, bez čakania na prieťahy a prieťahy, ktoré následne nemusia byť zaplatené. Ak sa budete riadiť týmito jednoduchými pravidlami pri prenájme bývania na základe nájomnej zmluvy, môžete sa vyhnúť veľkému množstvu problémov a nepríjemných situácií.

Musím to oznámiť okrsku?

Niektorí sú presvedčení, že na úplnú legalizáciu prenájmu bytu je potrebné oznámiť okresnému policajtovi, že na jeho území bývajú cudzie osoby. Zákon však neupravuje pravidlo, ktoré by vlastníkovi ukladalo povinnosť oznámiť okresnému policajtovi, že má prenajatý alebo prenajatý byt. Je to spôsobené tým, že právo nakladať s majetkom patrí iba držiteľovi autorských práv. Výkon jeho práva nemôže zakázať žiadna neoprávnená osoba, teda ani okresný policajt. Zároveň okresný policajt, ​​ktorý si svedomito plní svoje povinnosti, sám zisťuje, komu byt prenajíma, kto tam býva.

Materiál bol pripravený s pomocou riaditeľky spoločnosti Miel-Arenda Márie Žukovej, vedúceho oddelenia prenájmu spoločnosti Azbuka Zhilya Romana Babicheva, právnika Olega Sukhova a právnika ICA "Central advokátska komora" Daria Zhidkikh.

Koľko daní budete musieť zaplatiť?

Ak prenajímate byt ako fyzická osoba, budete musieť zaplatiť 13 % z príjmu. Individuálny podnikateľ v rámci zjednodušeného systému zdaňovania musí zaplatiť 6%, ale zároveň platí fixné príspevky, ktoré predstavujú 21 000 rubľov ročne. Preto pri prenájme lacného bytu nemá zmysel registrovať sa ako samostatný podnikateľ.

Ak získate patent, potom, ako už bolo spomenuté, bude suma závisieť od oblasti a regionálnych sadzieb. Napríklad ročný patent na 40-metrový byt na Arbate v Moskve bude stáť 27 tisíc rubľov, v severnom Butove - 12,6 tisíc rubľov a v regióne Magadan - 7,2 tisíc rubľov.

Čo treba urobiť na legalizáciu odovzdania? Musím sa zaregistrovať ako živnostník?

Najprv musíte uzavrieť zmluvu s nájomcom. Ako prílohu k nemu je potrebné vypracovať akt o prevzatí bytu a dokument, v ktorom bude zaznamenaná skutočnosť mesačnej platby. Potom sa vlastník-prenajímateľ s týmito dokladmi, ako aj pasom a dokladmi potvrdzujúcimi právo vlastniť a disponovať s týmto bytom, obráti na daňový úrad a podá vyhlásenie vo forme 3-NDFL. Za uplynulý rok to treba urobiť do 30. apríla budúceho roka a samotnú daň treba zaplatiť do 15. júla. V tomto prípade vlastník prenajíma byt ako fyzická osoba.

Druhá možnosť - prenajímateľ sa môže zaregistrovať ako samostatný podnikateľ. Fyzický podnikateľ musí platiť aj ročné poistné a je povinný podať daňové priznanie. Daň sa platí štvrťročne, daňové priznanie sa zasiela raz ročne do 30. apríla bežného roka za predchádzajúci rok.

Existuje ďalšia možnosť - kúpiť si patent na prenájom bytu. V tomto prípade sa vlastník bytu musí zaregistrovať aj ako samostatný podnikateľ. Doba platnosti patentu je od jedného mesiaca do jedného roka, ale nesmie sa „preniesť“ do ďalšieho kalendárneho roka. Ak sa patent zakúpi na obdobie do šiestich mesiacov, jeho náklady sa uhradia okamžite av plnej výške. Ak sa patent získa do jedného roka, potom možno najskôr zaplatiť jednu tretinu jeho nákladov a zvyšnú sumu jeden mesiac pred uplynutím jeho platnosti. Daň sa platí pevnou sumou na základe sadzieb stanovených subjektom federácie a jej oblasťou. Kalkulačka na výpočet nákladov na patent (to znamená výška dane, ktorú bude potrebné zaplatiť) je uvedená na webovej stránke nalog.ru.

Poberanie príjmu z prenájmu bytu nie je podnikateľskou činnosťou, preto občanovi nevzniká povinnosť registrácie fyzického podnikateľa. Občania, ktorí majú príjem z prenájmu bytu, sú evidovaní ako individuálni podnikatelia len za účelom optimalizácie splatných daní, teda zníženia výšky splatných daní v porovnaní s daňami, ktoré musia platiť občania, ktorí nie sú individuálni podnikatelia.

Nestačí zmluva?

Písomná nájomná alebo obchodná nájomná zmluva je jednou zo zložiek, ktoré zabezpečujú legálnosť poskytnutia bytu do dočasnej držby a užívania. Ak však zmluvné strany ustanovili, že zmluva sa uzatvára na dobu dlhšiu ako 1 rok, potom ju treba najneskôr do jedného mesiaca odo dňa uzavretia predložiť spoločnosti Rosreestr, aby zaevidovala vecné bremeno nehnuteľnosti. Kódex správnych deliktov Ruskej federácie obsahuje správne sankcie pre porušovateľov: za nedodržanie postupu registrácie dohody sa ukladá pokuta 1,5 až 2 000 rubľov a za neskoré podanie sa poskytuje pokuta 5 000 rubľov. žiadosť o registráciu vecného bremena (časť 1, 2 článku 19.21 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie).

Ako uzavrieť zmluvu?

Zmluvy sú niekoľkých typov. Ide o dlhodobú a krátkodobú pracovnú zmluvu, ktorá sa uzatvára medzi dvoma fyzickými osobami na dobu do jedného roka a na dobu dlhšiu ako jeden rok. Existuje aj nájomná zmluva, ktorá sa uzatvára medzi právnickou osobou a fyzickou osobou. Všetky sú v písomnej forme.

V dobre vypracovanej zmluve sú dva tucty doložiek, niektoré sú štandardné, iné závisia od dohody strán a konkrétneho prípadu. Zmluva musí špecifikovať občanov, ktorí budú v byte bývať spolu s nájomcom / nájomcom, stanoviť výšku platby za užívanie nehnuteľnosti a určiť postup pri platení účtov za energie. V samostatnom dokumente zmluvné strany opíšu stav prenajatej nehnuteľnosti a uvedú zoznam nábytku a spotrebičov, ak sa byt prenajíma zariadený. Štandardnou podmienkou je zriadenie ručiteľskej platby – peňažnej sumy, ktorá majiteľovi zaručí, že dostane náhradu, ak sa nájomca bez vopred varovania odsťahuje z bytu, prípadne poškodí majetok v byte.

Odporúča sa predpísať počet a poradie návštev v byte vlastníkom (s predchádzajúcim upozornením nájomcu bývajúceho v byte alebo bez upozornenia), výšku nájomného, ​​postup pri realizácii platieb, ďalšie platby, ktoré pripadajú na plecia nájomcu (platba za elektrinu a pod.).

Ak má byt viacero spoluvlastníkov, tak musia dať do zmluvy podpis všetci. Alebo právo nájmu bytu možno previesť na jedného z vlastníkov na základe notárom overeného splnomocnenia. V opačnom prípade má právo bývať v tomto byte spoluvlastník alebo aj len osoba zapísaná v byte. Nájomca môže požiadať prenajímateľa o výpis z domovej knihy, aby sa uistil, že zmluva je podpísaná všetkými vlastníkmi a zaregistrovaná v tomto byte. V tomto prípade si treba dať pozor na dátum vydania výpisu – doba jeho platnosti je jeden mesiac.

Nájomná zmluva podpísaná oboma stranami je právne významným dokumentom a je akceptovaná na posúdenie na súdoch a iných inštanciách.

Čo ohrozuje nelegálne doručenie?

Nelegálny prenájom bytu je nebezpečný predovšetkým z dôvodu neočakávaných významných finančných strát. Napríklad daňový úrad, keď sa dozvedel, že vlastník neplatí daň do federálneho rozpočtu, má právo ho postaviť pred súd. Ako ukazuje prax, sankcie sa pre mnohých ľudí ukážu ako náročné, keďže okrem vymáhania istiny dlhu sa účtujú aj penále a pokuty za nepodanie daňového priznania a nedodržanie termínu splatnosti. V najhoršom prípade môžu byť jednotlivci braní na trestnú zodpovednosť, čo je spojené so záznamom v registri trestov a pokutou až 300 000 rubľov alebo odňatím slobody až na jeden rok (článok 198 Trestného zákona Ruskej federácie).

Okrem toho sa z vašich nájomníkov môžu ukázať podvodníci a byt, ktorý prenajímate, využívajú na bývanie napríklad nelegálnych migrantov. V tomto prípade vlastník bytu riskuje, že sa stane obžalovaným v trestnom konaní o organizovaní nelegálneho pobytu cudzincov v Ruskej federácii (článok 322.1 Trestného zákona Ruskej federácie). Je nepravdepodobné, že majiteľ bude vyvodený zo skutočnej trestnej zodpovednosti, no nepríjemné chvíle na polícii má zaručene, pretože bude musieť dlho a úprimne vysvetľovať, prečo nelegálne prenajal svoj byt a ako skončili nelegálni migranti v ňom bez jeho vedomia.

Trh s prenájmom je tradične „šedý“ a je ťažké vypočítať, koľko transakcií sa na ňom uskutoční. Nie je teda možné presne povedať, aký podiel z nich je plne v súlade so zákonom. Niektorí odborníci uvádzajú približné číslo 40 %. Okrem toho existujú dôkazy, že v segmente ekonomickej a komfortnej triedy je 5 – 10 % bytov legálne prenajatých a majitelia bytov prenajatých za viac ako stotisíc rubľov mesačne takmer vždy konajú podľa pravidiel.

Zároveň sa postupne zvyšuje počet tých, ktorí dodržiavajú zákon.

U nás nie je zvykom poznať zákony, a to je veľmi zlé. To asi nie sú všetci tí, ktorí strieľajú – a dokonca aj prenajímajú! - byty, vedia, že transakciu prenájmu (prenájmu) obytných priestorov neupravuje nejaký neznámy zákon o prenájme bytu, ale známy občiansky zákonník Ruskej federácie. A že hlavné ustanovenia (ktoré, mimochodom, nie sú úplne to isté, ale o tom neskôr) sú tiež prevzaté odtiaľ a nie sú vymyslené nejakým obzvlášť nadaným realitným maklérom. Z nevedomosti vznikajú otázky, ktoré možno neexistujú.

Je to ešte prenájom alebo prenájom? To je dôležité!

Prenájom priestorov a prenájom priestorov nie sú z právneho hľadiska synonymá. Sú dokonca upravené rôznymi ustanoveniami zákona: nájom - 34 a prenájom - 35 kapitola druhej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V skratke teda o nájomnej zmluve hovoríme, ak sa prenajíma byt, izba alebo obytný dom , a zmluva je medzi jednotlivcami . Ak sa auto, pozemok alebo celá stavba prevedie do dočasnej držby alebo užívania, ide už o nájom. Mimochodom, ak prenajíma byt pre zamestnancov firma, a nie oni sami, bude to tiež upravené nájomnou zmluvou, nie nájomnou zmluvou.

Musím zaregistrovať zmluvu?

Prenájom bytu a podpis zmluvy je taký jednoduchý, že sa chtiac-nechtiac natíska otázka, či má tento kus papiera nejaký právny význam, alebo je zostavený výlučne pre duchovné pohodlie majiteľov domov a nájomníkov? Aj keď je posledné ustanovenie veľmi pravdepodobné, zmluva je v skutočnosti dokument a nadobudne platnosť po jej podpise. Transakciu nie je potrebné registrovať v štátnych štruktúrach, ak nejde o dohodu s právnickou osobou na dobu dlhšiu ako jeden rok.

Aj preto vlastníci bytov neuzatvárajú nájomné zmluvy na niekoľko rokov dopredu, a to ani v prípade, že priestory boli kúpené špeciálne na tento účel. Nikto nepotrebuje extra ozdoby. Maximálne, čo sa dá urobiť, ak naozaj chcete, je osvedčenie zmluvy u notára. Či do toho však majiteľ pôjde, je tiež veľká otázka.

Kto si môže prenajať byt?

Podľa zákona môže byt prenajímať len vlastník alebo ním poverená osoba. Teda nielen krstný otec, dohadzovač či brat, ale krstný otec, dohadzovač a brat s plnou mocou na nakladanie s týmto bytom. Toto pravidlo sa však všade porušuje, byty prenajíma ktokoľvek. Zároveň sú v zmluve predpísané údaje o vlastníkovi bytu a podpis stojí za to vedieť koho. Je zrejmé, že takáto dohoda môže byť ľahko neplatná a v kontroverznej akútnej situácii zamestnávateľa nechráni zaviazanú č.

O to väčšia zábava je, keď si byt prenajímajú samotní nájomníci. Okamžite urobím rezerváciu, že na to môžu mať právo, ale iba ak sú splnené nasledujúce podmienky:

1) Vlastník bytu nie je proti opätovnému prenájmu,

2) Zmluva s vlastníkom sa uzatvára minimálne na rok.

Ak je to tak, skvelé. Len zodpovednosť voči vlastníkovi si aj tak bude musieť niesť sám a podnájomná zmluva (takto sa nájomca prenajíma bývanie) nemôže byť uzavretá na dobu dlhšiu ako nájomná zmluva. To znamená, že doba platnosti zmluvy s vami sa skončila a tých, ktorých ste usadili, vyhodia na ulicu. Zároveň je jedno, že zaplatili ďalší rok bývania, tieto peniaze prenajímateľ stále nevidel.

V realite sa často stáva, že majiteľ netuší, čo sa s jeho nehnuteľnosťou deje, a nových nájomníkov objaví až vtedy, keď príde čas vyberať peniaze na ďalší mesiac. Existujú len dve možnosti ďalšieho postupu: prerokovať zmluvu už s tými, ktorí v byte skutočne bývajú, alebo ich vyhnať. To je na uvážení majiteľa. Môžete sa tiež pokúsiť nájsť bývalých nájomníkov a opýtať sa ich, ale uspejú iba súdni exekútori. Hodím kameňom do záhrady realitných maklérov: Poznám situáciu, keď sa takýto obchod bez účasti vlastníkov obrátil cez Akadémiu vied. A hoci vo výsledku všetko dobre dopadlo, podľa čoho sa realitka riadila, nie je jasné. Ale čo nie je zákonom Ruskej federácie, to je isté.

Čo sa stane, ak sa zmení majiteľ prenajatého bytu?

Právne nič. Zmluva by sa nemala vypovedať ani meniť. Ide len o to, že nový majiteľ sa stane prenajímateľom za rovnakých podmienok ako predchádzajúci majiteľ priestorov. Pokiaľ sa, samozrejme, neskončila doba trvania zmluvy.

V živote sa tento bod často ignoruje, ale je to pravdepodobne kvôli nevedomosti a nie kvôli škode. Bežná situácia je, keď sa nájomníci podvolia vôli nového vlastníka: ak chcú, vykopnú ich, ak chcú, odídu, ale zmenia podmienky zmluvy. Ako sa s tým vysporiadať a či sa to v konkrétnom prípade oplatí - to je už otázka pre právnikov.

Takže zhrniem. Samostatný zákon na prenájom bytov (ako aj domov a garáží) samozrejme neexistuje a nikdy neexistoval. Vzťah medzi nájomcom a vlastníkom bytu je však rozpísaný v Občianskom zákonníku. A toto je zákon, a dokonca aký!

Čo ešte chcem povedať. Každý počul, že poznanie je sila. Ale len málo ľudí sa riadi touto pozíciou a dáva prednosť blaženej nevedomosti. Vo všeobecnosti si prečítajte zákony a poznajte svoje práva. (Tí, ktorí chcú, sa môžu obrátiť na pôvodný zdroj a stiahnuť).

Akékoľvek transakcie s nehnuteľnosťami, vrátane prenájmu, upravujú niektoré zákony. Pri prenájme alebo prenájme nehnuteľnosti sa majiteľ musí riadiť týmito dvoma hlavnými dokumentmi:

1. Kódex bývania Ruskej federácie- tento dokument vysvetľuje základné pravidlá užívania bývania a zodpovednosť za ich porušenie.
2. Občiansky zákonník Ruskej federácie- Problematike prenájmu nehnuteľností sú venované samostatné kapitoly tohto dokumentu:

Zodpovednosť

Legislatíva neustanovuje samostatný článok alebo zákon, ktorý by obsahoval. V prípade takéhoto porušenia sa však bude uplatňovať trest z týchto dôvodov:

• nepredloženie priznania(článok 119 daňového poriadku Ruskej federácie);
• neplatenie daní.

Daňový poriadok Ruskej federácie Článok 119. Nepredloženie daňového priznania (výpočet finančného výsledku investičnej spoločnosti)

1. Nepodanie daňového priznania správcovi dane v mieste registrácie v lehote ustanovenej zákonom o daniach a poplatkoch

   znamená výber pokuty vo výške 5 percent zo sumy dane nezaplatenej v lehote ustanovenej právnymi predpismi o daniach a poplatkoch, ktorá podlieha zaplateniu (doplatku) na základe tohto vyhlásenia, za každú úplnú alebo neúplnú daň. mesiac odo dňa stanoveného na jeho predloženie, ale nie viac ako 30 percent určených súm a nie menej ako 1 000 rubľov.

2. Nepredloží konateľ zodpovedný za daňové účtovníctvo daňovému úradu v mieste registrácie vyčíslenie výsledku hospodárenia investičnej spoločnosti v lehote ustanovenej právnymi predpismi o daniach a poplatkoch

   znamená výber pokuty vo výške 1 000 rubľov za každý celý alebo neúplný mesiac od dátumu stanoveného na jej predloženie.

Ak v prvom prípade vznikne zodpovednosť len daňovej legislatívy, potom v druhom môže nastať tak na základe daňového poriadku Ruskej federácie, ako aj podľa Trestného zákona Ruskej federácie.

Zodpovednosť závisí od závažnosti priestupku.

zber celková suma všetkých nezaplatených daní Toto opatrenie je povinné a vždy sa uplatňuje. Okrem samotnej výšky dane budete musieť zaplatiť aj penále za každý deň omeškania.

uloženie pokuty za neposkytnutie priznania vo výške 5 % z výšky dlhu. Zároveň je jeho minimálna výška 1 000 rubľov a maximum je 30% dlhu.

Uloženie pokuty za nezaplatenie dane - jej výška je:

Trestnoprávna zodpovednosť- osobitné opatrenie ustanovuje čl. 198 Trestného zákona Ruskej federácie a závisí od závažnosti porušenia.

Ak je výška daňového dlhu vyššia ako 600 tisíc rubľov. tri roky, možno uplatniť tieto opatrenia:

• pokuta vo výške 100 až 300 tisíc rubľov;
• nútená práca (do jedného roka);
• zatknutie až na šesť mesiacov;
• trest odňatia slobody až na jeden rok.

Ak sa kategorizujú daňové dlhy obzvlášť veľké(to znamená, že prekračujú sumu 3 miliónov rubľov za tri po sebe nasledujúce finančné roky), potom sa zodpovednosť stáva tvrdšou:

• pokuta vo výške 200 až 500 tisíc rubľov;
• nútené práce alebo trest odňatia slobody až na tri roky.

Tento zoznam opatrení je vyčerpávajúci, iná zodpovednosť za nezaplatenie daní sa neuvádza. Napríklad majiteľ nemôže vyhnať zo svojho životného priestoru alebo mu ho odobrať.

Napriek tomu, že v legislatíve existuje taká závažná zodpovednosť za nezákonné dodanie nehnuteľnosti, v praxi sa používa len zriedka.

Je to spôsobené tým, že je veľmi ťažké dokázať spáchanie trestného činu, pretože na to sú potrebné listinné dôkazy, že obytný priestor je naozaj niekomu prenajatý.

Vzhľadom na to, že to nie je v záujme oboch strán transakcie, je veľmi ťažké nájsť takéto dokumenty.

Ako rýchlo a správne sa dozviete z nášho článku.

Pokyny krok za krokom

Ak sa vlastník napriek tomu rozhodol nehnuteľnosť oficiálne prenajať alebo prenajať, musí vedieť, ako správne vykonať tento postup. Približný algoritmus akcií je nasledujúci:

Krok 1. Príprava krytu na dodávku nájomníkov. V tejto fáze je potrebné, aby boli priestory pre nájomníkov čo najatraktívnejšie: vykonajte kozmetické opravy (ak je to potrebné) a zabezpečte ďalšie vybavenie (napríklad nainštalujte internet a nainštalujte klimatizáciu).

Krok 2. Nájdenie nájomníka- to je možné vykonať samostatne aj s pomocou špeciálnej realitnej kancelárie. Vyhľadávanie je možné vykonávať prostredníctvom rôznych kanálov: pomocou médií, internetu, známych alebo priateľov. Viac o prenájme domu si môžete prečítať na našej stránke. S potenciálnymi nájomníkmi je potrebné si bývanie obhliadnuť a povedať im o všetkých výhodách a nevýhodách bývania.

Samostatne stojí za zmienku otázka dostupnosti účty za energie. Ich úhrada samozrejme neprechádza na nájomníkov, ale strany si túto otázku môžu dobrovoľne vyriešiť. Napríklad dohodnúť sa na splatení časti dlhu na úhradu nákladov na nájom alebo prevod dlhu na majiteľa.

Krok 3. Príprava potrebných dokumentov.

Na uskutočnenie transakcie lízingu alebo prenájmu budete potrebovať:

• pas prenajímateľa;
• pas zamestnávateľa;
• doklady potvrdzujúce vlastníctvo.

Výška zrážok

Ako už bolo spomenuté, hlavným dôvodom, prečo majitelia neoficiálne prenajímajú nehnuteľnosti, je nutnosť platiť daň z peňazí, ktoré dostanú. Tento typ príjmu je príjem, teda podlieha dani z príjmov fyzických osôb. Sadzba tejto dane je v závislosti od platiteľa stanovená na úrovni:

• 13% - ak ruský občan poberá príjem;
• 30% - ak je príjemcom cudzí štátny príslušník.

Je zrejmé, že v každom z týchto prípadov sa získa pomerne veľké množstvo.

Existuje však niekoľko úplne legitímnych spôsobov, ako znížiť výšku požadovaných zrážok.
Na to potrebujete zaregistrovať sa na daňovom úrade ako samostatný podnikateľ a vyberte si jeden z dostupných daňových systémov:

1. USN. V tomto prípade sa majiteľ stane podnikateľom a bude môcť platiť menšie odvody z prijatého príjmu - 6%. Každoročne však budete musieť zaplatiť dodatočnú sumu na povinné poistné.
2. - v tomto prípade nebude potrebné platiť dane vôbec, ale za patent bude potrebné zaplatiť slušnú sumu (presná cena závisí od konkrétneho regiónu). Okrem nákladov na získanie patentu je možné pripočítať aj príspevky do fondov.

Menej legálny spôsob zníženia výšky dane je podhodnotenie výšky platby v zmluve na bývanie.

Vlastník však zároveň riskuje, pretože v prípade nezaplatenia bude môcť od nájomcu vymáhať len sumu uvedenú v zmluve.

Čo obsahuje, sa dozviete v našom článku.

Cez agentúru

Komu uľahčiť proces prenájmu bytu, majitelia môžu využiť služby agentúry a uzavrieť zmluvu s realitnou kanceláriou. V tomto prípade je možné aj oficiálne odovzdať bývanie, pričom gro práce prevezme sprostredkovateľ. Môže podliehať najmä týmto povinnostiam:

• príprava všetkých dokumentov potrebných na transakciu;
• hľadanie potenciálnych nájomníkov;
• organizovanie reklamy na bývanie;
• usporiadanie predstavenia;
• plnenie zmluvy.

IN služby realitných kancelárií môžu byť zahrnuté mnohé ďalšie povinnosti - presnejšie sú pevne stanovené v zmluve s agentúrou.

Ak chcete, môžete tiež poistiť byt a všetok majetok v ňom pred možným poškodením.

Jedinou nevýhodou tejto metódy je potreba platiť za služby agentúry.

Ak však oslovíte spoľahlivú firmu s dobrou povesťou doterajšie výhody prevažujú nad finančnými stratami.

Oficiálny prenájom nehnuteľností sa medzi vlastníkmi nepoužíva mimoriadna popularita, keďže v dôsledku tejto transakcie je potrebné vykonať daňové zrážky do rozpočtu.

Riziká pre obe strany prenájmu či lízingu sú však minimálne aj preto oficiálne zmluvné záruky dodržiavanie všetkých svojich práv a povinností.

Ak nájdete chybu, zvýraznite časť textu a kliknite Ctrl+Enter.

Ale pri všetkej rozmanitosti takejto dohody je veľmi ťažké nestratiť sa. A v našom dnešnom článku vám s tým pomôžeme.

Ako si prenajať byt, aby vás neoklamali?

Existuje veľa algoritmov podvodných akcií, a to zo strany prenajímateľa aj zo strany, ktorá prenajíma bývanie, a aby ste sa pred nimi ochránili, musíte si zapamätať nasledovné:

1. Ak nájomca žiada o depozit na dlhší čas, malo by vás to upozorniť, pretože podľa zákona môže byť zálohová platba účtovaná len pri pravidelnom omeškaní a nemala by presiahnuť dvojmesačnú splátku.
2. Ak subjekt prenajímajúci bývanie nevie doložiť vlastnícke právo a originál príslušného osvedčenia, dohoda by nemala byť uzavretá. Akákoľvek nepresnosť v určení polohy a vlastníctva bytu ho robí neplatným.
3. Ak sú náklady na uvedenie objektu do prevádzky nižšie ako celková hmotnosť v okrese pre byty s porovnateľnými vlastnosťami, malo by vás to upozorniť, pretože to môže byť návnada.
4. Ak sa darca vyhýba písomnej registrácii vzťahov, údajne preto, aby nezaplatil daň, a ponúka zníženie ceny, je to neprijateľné. Aj keď nejde o podvodné aktivity, môže dôjsť k zodpovednosti za pomoc pri neplatení povinných poplatkov v prospech štátu.
5. Po obhliadke bytu môžete zájsť k susedom a predstaviť sa ako potenciálny kupec, aby ste sa nenápadne spýtali na prenajímaný byt a jeho majiteľa. V tejto situácii budú obzvlášť užitoční susedia nižšie.
6. Na odrezanie ponuky agentúry by ste mali potrebovať cestovný pas a doklad o vlastníctve osoby, ktorá ukazuje byt, alebo splnomocnenie, ak sa vlastník nezúčastňuje na doručení.

Nasledujúce video obsahuje aj rady profesionálneho makléra, ako sa nenechať oklamať pri prenájme bytu:

Je čas porozprávať sa o tom, aké zákony o nájomnom platia v oblasti prenájmu bývania.

Nájomné právo

Legislatívne je proces vzťahov medzi osobou, ktorá prenajíma svoju nehnuteľnosť, a osobou, ktorá si ju prenajíma, upravený Občianskym zákonníkom Ruskej federácie, ktorý upravuje všetky významné momenty takýchto vzťahov. Zvážte dôležité body vyplývajúce z textu Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a týkajúce sa nájomných vzťahov.

1. Všetky životne dôležité produkty subjektu, ktoré dostal v rámci prenajatej nehnuteľnosti, patria len jemu, pokiaľ nie je v platobnom konaní deklarované inak alebo to nie je zakázané zákonom:
   • na úhradu možno použiť určitú časť prijatých produktov činnosti nájomcu v naturáliách alebo v peňažnom vyjadrení;
   • prenajatá nehnuteľnosť sa musí používať na určený účel, to znamená, že nie je možné vybaviť výrobu alebo kanceláriu v obytnej oblasti alebo bývať v nebytovej oblasti.
2. Ak údaj o umiestnení predmetu nájmu a vlastnícke právo k nemu neumožňuje jednoznačne určiť, o čom zmluva je, považuje sa za neuzatvorenú. To znamená, že ak je adresa neúplná alebo nepresná, alebo ak sa nezhoduje so záznamom v Liste o vlastníctve, transakcia bude vyhlásená za neplatnú.
3. Právo vydať nehnuteľnosť do prenájmu má nielen vlastník, ale aj ten, kto má na to splnomocnenie.
4. Písomne ​​musí byť nájomná transakcia formalizovaná, ak vzťah trvá dlhšie ako rok alebo ak je jednou zo strán právnická osoba.
5. Pri prevode vecí a predmetov (nábytok, spotrebiče a pod.) spolu s nehnuteľnosťou je potrebné odovzdať aj technickú a sprievodnú dokumentáciu. V jeho neprítomnosti môže nájomca odmietnuť transakciu alebo požadovať náhradu s odkazom na nemožnosť plného využívania prenajatého majetku.
6. Za všetky nedostatky, ktoré sa vyskytli pri prevádzke bytu, zo zákona zodpovedá nájomca bytu, pokiaľ sa na tom nepodieľal nájomca. Navyše zodpovednosť príde bez rozdielu, či o týchto vadách vedel pred momentom formalizácie vzťahu alebo nie.
7. Ak existujú obmedzenia vo vlastníctve predmetu nájmu, je potrebné túto skutočnosť vopred uviesť. V opačnom prípade na základe zistených okolností s nárokom na náhradu škody.

O pravidlách prenájmu obytných priestorov sa dozviete z nasledujúceho videa:

Špeciálne typy prenájmu

Obecný byt

Ak nie je oficiálne vlastníctvo bytu a ak bývate na základe zmluvy o spoločenskom prenájme, to znamená, keď je k dispozícii mestskej správe, je možné ho prenajímať, avšak za splnenia niekoľkých povinných podmienok:

1. Vypracujte podnájomnú (podnájomnú) zmluvu, ktorá má tieto náležitosti:
2. Získať súhlas skutočného vlastníka, ktorým je vedenie mesta zastúpené vedúcim odboru bytovej politiky alebo odboru príslušného obvodu územného celku (mesta, mesta a pod.), za ktorý:
   • vystaviť štandardizovanú žiadosť so žiadosťou o možnosť prenájmu priestorov podpísanú všetkými nájomcami, ktorí sú uvedení v objednávke alebo zmluve o sociálnom prenájme nebytových priestorov;
   • čakať na odpoveď na žiadosť so súhlasom alebo odôvodneným odmietnutím, ktorého dôvodom môže byť nedostatočná obytná plocha na ubytovanie nájomcu na základe schválených noriem.
3. zmluva je vyhotovená písomne, ako aj s priamym prenájmom;
   • registrácia dokumentu u notára sa nevyžaduje;
   • počet kópií zodpovedá počtu strán a prenáša sa na: obec, nájomcu a podnájomcu;
   • podnájomník nie je oprávnený samostatne užívať bývanie;
   • ak doba zamestnania nie je určená, je to jeden rok.

Pripomeňme, že sa môžete dozvedieť o tom, aké dokumenty sú potrebné pre alebo zo špeciálneho materiálu.

služobné bývanie

Kancelárske priestory sa prideľujú konkrétnemu zamestnancovi alebo zamestnancovi na základe jeho individuálneho vzťahu k zamestnávateľovi. Legislatívny zákaz lízingu, prenájmu alebo scudzenia bytov, ktoré sa používajú ako kancelárske priestory, je stanovený v článku 100 Kódexu bývania Ruskej federácie. A ak k takýmto vzťahom dôjde, aj keď dôjde k uzavretiu zmluvy, budú vyhlásené za neplatné a všetky zaplatené prostriedky bude potrebné vrátiť dobrovoľne alebo súdnou cestou.

Špecifickým pojmom spojeným s prenájmom kancelárskych priestorov je potvrdenie o prenájme kancelárskych priestorov (napríklad vojenským personálom), ktoré v podstate predstavuje doklad vydaný zamestnancovi o prenájme ubytovania po jeho prepustení v súvislosti s presťahovanie sa na iné miesto výkonu služby alebo z iných dôvodov.

Tento doklad vydávajú špecializované úrady a potvrdzuje skutočné uvoľnenie obývaného bytu, čo bude dôvodom na poskytnutie iného kancelárskeho bývania na prenájom.

Prenájom nehnuteľnosti s následnou kúpou

Občianskoprávna prax v oblasti prenájmu bytových priestorov s následným postupným vypratávaním existuje, vyznačuje sa však vysokou náročnosťou dokladovania záväzkov zmluvných strán a vzájomných rizík.

Zložité body, ktoré by sa mali primerane odraziť v texte zmluvy, sú tieto:

1. Jednoznačná právna úprava takýchto transakcií s nehnuteľnosťami neexistuje, keďže ide o hybridnú formu medzi prenájmom a kúpou a predajom.
2. Náročnosť vzhľadom na dlhodobosť vzťahu spočíva v určení predajnej ceny bytu, bez ktorej nebude zmluva platná. Vzhľadom na možnosť dlhodobej zmeny nákladov a splátkový kalendár až na 5 rokov, je odkupná výška stanovená nad aktuálnu cenu, čo nie je pre nájomcu vždy výhodné.
3. Počas nájmu do vlastníctva môže byť dom zaťažený vecným bremenom, aj keď tomu tak nebolo v čase uzavretia zmluvy, čím je znemožnený prevod vlastníctva z dôvodu prítomnosti bez súhlasu spoluvlastníka. Táto položka by mala byť jasne upravená, aby sa predišlo konfliktu záujmov strán.
4. Do úplného zaplatenia sumy má vzťah charakter nájmu a ak dôjde k ukončeniu zmluvy na žiadosť niektorého zo subjektov zo zákonných dôvodov, všetky zaplatené peniaze zostanú prenajímateľovi a nie je možné ich vrátiť, nakoľko rovnajú sa nájomnému.
5. V priebehu platieb môže vlastník zmeniť rozhodnutie o prevode vlastníctva, toto by malo byť uvedené.

Nemenej dôležitý je taký problém ako pokuta za nelegálny prenájom bývania a možnosť prenájmu bytu alebo iných priestorov na prenájom bez platenia daní, o ktorých budeme ďalej diskutovať.

Dane a pokuty

Môžeme sa teda baviť o dani z príjmu fyzických osôb z prenájmu bytu (iných priestorov) od fyzickej osoby? Zisk získaný z prenájmu bytu je príjmom fyzickej osoby a podlieha zdaneniu vo všeobecnosti vo výške 13 % z prijatej sumy. Úrokovú sadzbu dane je možné znížiť, ak ako lízingová osoba vystupuje nezapísaný podnikateľ alebo jednoducho PBOYuL. Ak sa budete držať tohto triku, potom bude daň z príjmu len 6 %, ale bude sa vyžadovať dodatočný odvod vo výške 1 % z príjmu do Sociálnej poisťovne.

Daň neplatí subjekt prenajímajúci byt, ak je nájomcom právnická osoba, ktorá musí nezávisle odvádzať potrebné platby Federálnej daňovej službe.

Prenajímateľ je povinný zaplatiť daň z príjmov do 30. apríla roku nasledujúceho po roku vykazovania, to znamená, že daň za rok 2015 musí zaplatiť do 30. apríla 2016. Ak sa tak nestane, penále bude 5 % zo sumy, ktorá je zadržané z výberu, za každý mesiac omeškania, najviac však 30 % alebo šesť mesiacov omeškania.

Keď omeškanie pri výbere dane presiahne 181 dní, pokuta sa vypočíta vo výške 10 % zo sumy nezaplatenej Federálnej daňovej službe atď. Minimálna pokuta je 1 000 rubľov a maximálna nie je obmedzená. Jednoducho, ak bude výška pokuty neúmerne vysoká, tak trestná zodpovednosť príde až na tri roky väzenia.

Pamätajte, že prenájom nehnuteľnosti si vyžaduje zvýšenú pozornosť zo strany nájomcu aj prenajímateľa. Je dôležité vziať do úvahy všetky nuansy, najmä pokiaľ ide o alebo

Čo čaká ľudí, ktorí neplatia dane z prenájmu bývania, sa dozviete v nasledujúcom videu: